Infiltração atrás do armário, pressão baixa no chuveiro e o vizinho barulhento das oito da noite não aparecem na visita de terça à tarde. O que testar em cada cômodo, o que só se descobre em outro horário, o que perguntar ao corretor e o que fotografar para comparar depois.
Meia hora andando por um imóvel decide um contrato que vai durar anos, e boa parte das visitas é gasta olhando exatamente o que já estava nas fotos do anúncio. O que faz a pessoa se arrepender depois quase nunca está na sala bonita.
Está no barulho das oito da noite, na pressão do chuveiro, no cheiro do armário embutido e no valor do condomínio. Tudo isso dá para descobrir na visita, desde que você saiba onde olhar e a que horas voltar.
Leve quatro coisas no bolso
- Trena. O anúncio mede o imóvel, não a sua mobília. Vá com a medida do sofá, da cama e da geladeira anotadas no celular.
- Carregador de celular. É o jeito mais rápido de testar se a tomada funciona de verdade.
- Lanterna. A do celular resolve, e serve para olhar embaixo das pias, no fundo dos armários e dentro do quadro de luz.
- Uma lista de perguntas escrita, a mesma em todas as visitas. Comparar depois só funciona se você perguntou a mesma coisa em todos os imóveis.
Antes de marcar qualquer coisa, vale conferir o preço do m² do bairro. Chegar sabendo se o valor pedido está dentro ou fora da média muda a conversa inteira na visita.
A visita começa na calçada, não na porta
Chegue dez minutos antes e dê a volta no quarteirão a pé. Esses dez minutos contam mais sobre a sua rotina futura do que o tour pelo imóvel.
Repare na calçada e na iluminação, em quanto carro está estacionado na rua, em qual comércio está aberto e em quanto se anda até o ponto de ônibus ou o mercado. Olhe também o terreno vazio ao lado: hoje é sol na sua janela, e em dois anos pode ser um prédio.
Se der, faça o trajeto até o trabalho no horário em que você faria de verdade. Distância no mapa e distância às sete da manhã são coisas diferentes.
O prédio conta mais que o apartamento
Em condomínio, metade dos problemas que você vai viver não está dentro da unidade. Passe pela garagem, pelo hall, pelas escadas e pela área comum antes de subir.
- Garagem: teste a manobra até a vaga, veja se há coluna atrapalhando e procure mancha de infiltração nas paredes e no teto.
- Elevador: quantos são, se algum está parado e se há aviso de modernização. Troca de elevador vira rateio.
- Quadro de avisos: é o jornal do prédio. Obra de fachada, assembleia, rateio, regra nova e reclamação de barulho aparecem ali antes de chegarem até você.
- Porteiro ou zelador: pergunte sobre falta de água, barulho e obras previstas. Quem trabalha no prédio responde o que o anúncio não diz.
E pergunte o valor do condomínio antes de se apaixonar pelo imóvel, porque ele é despesa fixa e não sai mais.
| Condomínio mensal | Em 12 meses | Em 5 anos |
|---|---|---|
| R$ 400 | R$ 4.800 | R$ 24.000 |
| R$ 800 | R$ 9.600 | R$ 48.000 |
| R$ 1.200 | R$ 14.400 | R$ 72.000 |
Premissa da tabela: valor informado na visita, projetado sem reajuste, para 5 anos de moradia. Na prática ele sobe, então o número real fica maior. Entre dois imóveis parecidos com R$ 400 de diferença no condomínio, são R$ 24.000 em cinco anos, o que costuma pesar mais do que a diferença de preço que se discute na proposta.
Pergunte o que o condomínio inclui. Água, gás, portaria 24 horas e até IPTU aparecem embutidos em alguns prédios e fora em outros. Dois valores só são comparáveis quando você sabe o que cada um cobre.
Cômodo por cômodo, o que se testa com a mão
Abra, aperte, acenda e escute. A visita é o único momento em que testar sai de graça.
| Onde olhar | O que fazer na hora | O que o sinal ruim costuma indicar |
|---|---|---|
| Teto e cantos das paredes | Procurar mancha amarelada, bolha na pintura e mofo | Infiltração vinda da laje, do telhado ou do vizinho de cima |
| Atrás de portas e de móveis | Pedir para olhar atrás do armário e da cabeceira | Mofo escondido, o achado mais comum em imóvel ocupado |
| Piso | Pisar nos cantos e bater de leve nos azulejos | Som oco é peça descolada. Uma moeda que rola sozinha denuncia desnível |
| Chuveiro e torneiras | Abrir tudo ao mesmo tempo e ver se a água esquenta | Pressão baixa, aquecedor no fim da vida ou encanamento antigo |
| Ralos e vasos | Jogar água em cada ralo e dar descarga | Escoamento entupido ou caixa que corre sozinha |
| Portas e janelas | Abrir e fechar todas, inclusive as dos fundos | Esquadria empenada, trilho quebrado e vedação ruim contra chuva e ruído |
| Tomadas e disjuntores | Plugar o carregador e abrir o quadro de luz | Fiação antiga, sem capacidade para chuveiro elétrico e ar condicionado |
| Vista de cada janela | Olhar para fora em todos os cômodos | Parede do vizinho, poço de ventilação ou terreno que vai virar obra |
| Cheiro | Entrar e sentir antes de abrir tudo | Mofo, esgoto ou gordura. Aromatizador forte pede uma segunda visita |
Nada disso é lista de defeito para exigir conserto: é informação para decidir e para negociar, e como transformar isso em desconto está em como negociar o preço do imóvel. Trocar a fiação de um apartamento inteiro, por exemplo, é uma obra que você precisa saber que existe antes de assinar, não depois.
O que só aparece em um horário específico
Visita de imóvel costuma ser marcada no horário que é bom para o corretor, quase sempre no meio da tarde de um dia útil. É justamente quando o imóvel mostra menos coisa.
| Horário | O que só se descobre ali |
|---|---|
| Começo da manhã | Pressão da água no horário de pico, sol da manhã nos quartos, barulho de trânsito e de escola |
| Meio-dia | Quanto o imóvel esquenta, se existe ventilação cruzada e se dá para ficar sem ar condicionado |
| Fim de tarde | O sol que torra a sala, o trânsito da volta e se ainda sobra vaga na rua quando todo mundo chega |
| Noite | Vizinho barulhento, som de bar, iluminação da rua e a sensação de chegar em casa no escuro |
| Fim de semana | Festa no salão, obra do vizinho, feira na rua e o movimento real do prédio |
Sobre o sol, uma regra simples resolve: na maior parte do Brasil, a face voltada para o norte recebe sol durante boa parte do dia e a face sul quase não recebe. Janela para o leste pega o sol da manhã, mais suave, e janela para o oeste pega o da tarde, que é o que esquenta a casa.
A bússola do celular responde isso em cinco segundos, dentro do imóvel, sem depender do que o anúncio diz.
Peça a segunda visita em outro horário. É gratuita, dura vinte minutos e é o filtro mais barato que existe antes de assinar qualquer coisa. Se houver resistência em mostrar o imóvel à noite ou no fim de semana, isso também é informação.
As perguntas que fazem a visita valer
Leve as perguntas anotadas e faça todas, em todos os imóveis. O corretor está ali para responder, e o que ele não souber na hora, ele busca.
- Há quanto tempo o imóvel está anunciado, e o preço já foi reduzido?
- Por que o dono está vendendo ou desocupando?
- Quanto é o condomínio e o que ele inclui?
- Existe rateio, obra aprovada ou cota extra prevista para os próximos meses?
- Quanto foi o IPTU deste ano, e ele está em dia?
- O que fica no imóvel? Armário planejado, ar condicionado, luminária e fogão entram ou saem?
- A vaga de garagem é numerada, rotativa ou nem consta no registro?
- O imóvel está financiado ou tem alguma pendência?
- Qual o prazo para a entrega das chaves, se a proposta for aceita?
- O proprietário aceita proposta abaixo do anunciado?
O que for decisivo para você, peça por escrito depois, nem que seja por mensagem: valor do condomínio, o que fica no imóvel e prazo de entrega. Combinado de boca some na hora do contrato.
As respostas sobre dívida e registro se conferem no papel, não na visita. Esse passo tem checklist próprio em o que checar na matrícula antes de comprar, e os custos que entram além do preço estão em quanto custa comprar um imóvel além do preço.
Fotografe pensando em como vai comparar depois
Depois da quarta visita, os imóveis viram um só na memória, e o que sobra é uma impressão vaga. Foto de anúncio não ajuda nisso, porque ela foi feita para vender, com lente aberta e no melhor ângulo.
Se o imóvel estiver ocupado, peça autorização antes de fotografar. Depois, registre nesta ordem:
- Cada cômodo a partir do canto oposto à porta, para pegar o ambiente inteiro.
- O teto, os cantos das paredes e o que estiver embaixo das pias.
- A vista de cada janela e a fachada do prédio a partir da rua.
- O quadro de avisos do condomínio e a vaga de garagem.
- Um vídeo corrido de dois minutos, narrando o que você vê. Ele guarda o barulho da rua, que nenhuma foto registra.
Ao sair, ainda na rua, escreva três linhas: o que agradou, o que incomodou e uma nota de 0 a 10. É o que vai desempatar quando você estiver comparando três imóveis parecidos.
Se você ainda está montando a lista de visitas, os anúncios disponíveis estão em imóveis à venda e em imóveis para alugar, com a imobiliária que atende cada um. E, no aluguel, depois de assinar vem outra etapa que não se confunde com a visita: a vistoria de entrada, feita com o imóvel já vazio, que define quem paga o que na saída.
Perguntas frequentes
O que olhar na visita ao imóvel?
Teto e cantos das paredes procurando infiltração, pressão da água com tudo aberto, tomadas, disjuntores, portas e janelas, a vista de cada janela e o cheiro do ambiente. Fora da unidade, olhe a garagem, o elevador, o quadro de avisos do condomínio e a rua.
Qual o melhor horário para visitar um imóvel?
O melhor é visitar duas vezes, em horários diferentes. De manhã cedo aparecem a pressão da água e o barulho do trânsito. No fim da tarde e à noite aparecem o sol que esquenta a sala, a vaga na rua, o vizinho barulhento e a iluminação pública.
Quantas vezes devo visitar antes de decidir?
Duas, no mínimo, quando o imóvel entra na lista final. A primeira serve para conhecer, e a segunda, em outro horário e sem pressa, serve para conferir o que passou batido e testar o que você não testou.
Posso tirar fotos e vídeo do imóvel na visita?
Pode, pedindo autorização quando o imóvel está ocupado, porque ali existem objetos pessoais do morador. O registro é para o seu uso na comparação, não para publicar.
O que perguntar ao corretor na visita?
Há quanto tempo está anunciado, por que estão vendendo, valor do condomínio e o que ele inclui, IPTU do ano, se há rateio ou obra aprovada, o que fica no imóvel, como é a vaga de garagem e qual o prazo de entrega das chaves.
Como saber se o imóvel tem infiltração?
Procure mancha amarelada, bolha na pintura, tinta nova em um pedaço só da parede e cheiro de mofo, principalmente nos cantos, atrás de portas e de móveis. Banheiro e cozinha do vizinho de cima costumam ser a origem, então olhe o teto desses cômodos com atenção.
Dá para testar a pressão da água na visita?
Dá, e leva um minuto: abra o chuveiro e as torneiras ao mesmo tempo e dê descarga. Se puder, repita em uma visita no começo da manhã, que é quando o prédio inteiro usa água e a pressão cai.
A visita para alugar é diferente da visita para comprar?
O roteiro é o mesmo, mas o peso muda. Alugando, importa mais o que você vai usar todo dia e o que já está danificado. Comprando, importa também o que vai custar caro para consertar, como fiação, esquadria e telhado, e o que afeta a revenda depois.
