Penhora, usufruto, inventário em aberto e construção não averbada aparecem na matrícula e derrubam o negócio depois do sinal pago. O que procurar, o que cada achado significa e o que dá para resolver.
A matrícula é a certidão de nascimento do imóvel: tudo o que já aconteceu com ele está ali, em ordem. É o único documento que diz quem é o dono de verdade, e é por isso que ela precisa ser lida antes de qualquer assinatura ou pagamento de sinal.
Peça sempre a certidão atualizada, emitida nos últimos 30 dias, no cartório de registro de imóveis da região. Cópia antiga que o vendedor tem guardada não serve: o que interessa é justamente o que entrou depois.
Primeiro: o nome bate?
Compare o nome do último proprietário registrado com o documento de quem está vendendo. Parece óbvio, e é o item que mais derruba negócio.
Três situações comuns em que não bate:
- O imóvel ainda está no nome de um falecido. Venda de espólio depende de inventário concluído ou de autorização judicial. Sem isso, não há transferência.
- Quem vende é um herdeiro sozinho, mas o imóvel tem vários. Todos precisam participar.
- O vendedor comprou e nunca registrou. Ele tem contrato, não propriedade. A cadeia precisa ser regularizada antes.
O que procurar, e o que cada coisa significa
| Se aparecer | O que significa | Dá para resolver? |
|---|---|---|
| Hipoteca ou alienação fiduciária | O imóvel é garantia de uma dívida, quase sempre o financiamento do atual dono | Sim, com quitação e baixa antes ou durante a venda |
| Penhora | O imóvel responde por dívida em processo judicial | Depende do processo. Exige análise antes de seguir |
| Indisponibilidade | Ordem judicial que impede qualquer transferência | Não, enquanto a ordem estiver ativa |
| Usufruto | Outra pessoa tem direito de usar o imóvel, mesmo sem ser dona | Sim, com a renúncia do usufrutuário |
| Espólio ou inventário | O dono faleceu e a partilha não terminou | Sim, concluindo o inventário |
| Ação em andamento | Existe disputa sobre o imóvel | Depende. Sinal de alerta forte |
| Construção não averbada | A casa existe, mas não consta na matrícula | Sim, com averbação. Pode travar o financiamento |
Achou algo dessa lista? Não é motivo para desistir automaticamente. É motivo para não pagar nada antes de resolver, e para deixar a regularização como condição escrita na proposta, com prazo e responsável definidos.
Construção não averbada: o problema mais comum
A matrícula diz "terreno com 300 m²" e você está vendo uma casa de dois andares. Isso significa que a construção nunca foi averbada.
Consequências práticas: o banco costuma recusar o financiamento, porque financia o que está na matrícula; e a regularização exige documentação da obra e pagamento das taxas, o que leva tempo e dinheiro.
Se for o seu caso, defina antes quem vai regularizar e em quanto tempo, e só então trate de preço.
Confira também a área e a descrição
A metragem da matrícula precisa bater com o que você está comprando. Diferença entre o anunciado e o registrado é frequente, e o que vale juridicamente é o registro.
Em apartamento, confira ainda a vaga de garagem: ela pode ser uma matrícula separada, ser vinculada à unidade, ou simplesmente não existir no registro, mesmo que na prática a pessoa use uma. Vaga que não está na matrícula não é sua.
Dois documentos que a matrícula não mostra
A matrícula é do imóvel, não do vendedor nem do condomínio. Duas dívidas que não aparecem nela e podem vir junto:
- Condomínio em atraso. A dívida acompanha o imóvel, então quem compra herda. Peça a declaração de quitação ao síndico ou à administradora.
- IPTU em aberto. Mesma lógica: é obrigação vinculada ao imóvel. Consulte na prefeitura.
Peça também as certidões pessoais do vendedor, que revelam ações capazes de anular a venda mais tarde.
Como pedir a certidão
No cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel, presencialmente ou pelo pedido eletrônico. Peça a certidão de inteiro teor atualizada: ela traz toda a história, e não apenas a situação atual resumida.
Para descobrir qual cartório atende o endereço, use o nosso diretório de cartórios de registro de imóveis. Depois de conferida a matrícula, o caminho até a transferência está em onde fazer a escritura do imóvel.
Para entender como a matrícula se organiza por dentro, o que é averbação e como ela é lida linha a linha, o guia de registro e matrícula cobre essa parte.
Perguntas frequentes
O que devo checar na matrícula antes de comprar?
Se o nome do proprietário registrado bate com quem está vendendo, e se existem hipoteca, penhora, indisponibilidade, usufruto, inventário em aberto, ação judicial ou construção não averbada. Confira também a metragem e a situação da vaga de garagem.
Como sei se o imóvel tem dívida?
A matrícula mostra hipoteca, penhora e indisponibilidade. Dívida de condomínio e IPTU não aparecem nela: peça a declaração de quitação ao condomínio e consulte o IPTU na prefeitura, porque as duas acompanham o imóvel.
Onde tiro a matrícula atualizada?
No cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está, presencialmente ou pelo pedido eletrônico. Peça a certidão de inteiro teor emitida nos últimos 30 dias.
Posso comprar imóvel com construção não averbada?
Pode, mas o financiamento normalmente é recusado e a regularização tem custo e prazo. Defina por escrito quem regulariza e em quanto tempo antes de fechar o preço.
A matrícula mostra o valor que o imóvel foi vendido antes?
Sim. Os registros de transmissão trazem os valores declarados nas operações anteriores, o que ajuda a entender o histórico do imóvel.
Imóvel com hipoteca pode ser comprado?
Pode, e é o caso mais comum: em geral é o financiamento do atual dono. A quitação e a baixa da hipoteca são feitas dentro da operação de venda, com o cuidado de deixar isso escrito na proposta.
E se o dono registrado já faleceu?
A venda depende do inventário concluído ou de autorização judicial, e da participação de todos os herdeiros. Não pague sinal antes de resolver isso.
