A incorporadora pode reter até 25% do que você pagou, ou até 50% se a obra tiver patrimônio de afetação, e nesse caso o dinheiro só sai 30 dias depois do habite-se. Quando a devolução é integral, o que mais é descontado e o que conferir antes de assinar o distrato.
A pergunta que trouxe você até aqui quase sempre vem depois de uma noite mal dormida: o dinheiro já saiu, a obra está em algum andar, a vida mudou, e agora a dúvida é quanto sobra se você parar tudo.
Existe resposta em lei, e ela é mais objetiva do que o plantão de vendas sugere. Desde 2018 há um teto para o quanto a incorporadora pode ficar, um prazo para devolver o resto, e uma segunda hipótese que inverte a conta inteira: quando quem falhou foi a obra, não você.
Imóvel na planta e imóvel usado seguem réguas diferentes
Se você desistiu de comprar um imóvel usado, de outra pessoa física, o assunto é o sinal e as arras, e a regra está no Código Civil: quem desiste costuma perder o sinal, e quem vende e desiste devolve em dobro. Esse caso está explicado no artigo sobre o que conferir no contrato de compra e venda.
Aqui o assunto é outro: imóvel comprado na planta, direto da incorporadora. Esse contrato é de incorporação imobiliária, e quem manda nele é a Lei 13.786/2018, a chamada lei do distrato, que alterou a Lei 4.591/1964 (prédios e incorporações) e a Lei 6.766/1979 (lotes em loteamento).
Antes dela, o percentual devolvido era discutido caso a caso na Justiça. Hoje existe um teto escrito em lei e um quadro-resumo obrigatório no contrato, o que deixa a conta previsível.
Quanto a incorporadora pode reter: 25% ou 50%
Quando a desistência é sua, a lei permite que a incorporadora fique com uma pena convencional, e ela tem limite:
- Até 25% do valor que você pagou, na regra geral.
- Até 50% do valor que você pagou, quando o empreendimento está submetido ao regime de patrimônio de afetação, em que o terreno e as receitas daquela obra ficam separados do resto do caixa da incorporadora.
Repare no "até": o teto é da lei, mas o que vale para você é o percentual escrito na sua cláusula, e ele pode ser menor. Número acima do teto se contesta antes de assinar qualquer distrato.
O percentual incide sobre o que você PAGOU, não sobre o preço do imóvel. É o erro de leitura mais caro do tema. Num exemplo hipotético: você pagou R$ 120.000 de um imóvel anunciado por R$ 400.000. A retenção de 25% é sobre os R$ 120.000, ou seja, R$ 30.000, e você recebe R$ 90.000 de volta. Se alguém aplicar os 25% sobre os R$ 400.000, vai chegar a R$ 100.000 de retenção, R$ 70.000 a mais do que a lei permite nesse exemplo. Confira sempre qual é a base de cálculo que a planilha usou.
Na mesma base hipotética de R$ 120.000 pagos, com afetação e retenção no teto de 50%, a devolução cai para R$ 60.000: é a diferença entre receber três quartos e receber metade do que saiu do seu bolso.
Quando o dinheiro volta para a sua conta
Saber o percentual é metade da resposta. A outra metade é o calendário, e ele muda pelo mesmo critério:
- Regra geral: a devolução é paga em até 180 dias contados do desfazimento do contrato.
- Patrimônio de afetação: a devolução é paga em até 30 dias após o habite-se do empreendimento, ou seja, depois que a obra fica pronta e recebe o aceite da prefeitura.
A segunda hipótese é a que mais dói, e quase ninguém percebe na hora de assinar. Se a obra está no começo, o habite-se pode estar a dois ou três anos de distância: você distrata hoje e só recebe depois de pronto.
Ou seja, a afetação pesa duas vezes contra quem desiste, porque permite reter mais e permite pagar depois.
O que mais sai do valor, além da retenção
A pena convencional não é o único desconto. A lei autoriza que ainda sejam abatidos do valor a devolver:
- Comissão de corretagem, quando destacada e informada no contrato. Foi paga lá no começo e não volta. Como esse valor aparece na compra está em quem paga a comissão do corretor.
- Valor devido por fruição, se você chegou a receber as chaves e pôde ocupar o imóvel. É a contrapartida pelo tempo de uso, e o percentual sai do contrato.
- Impostos, cotas de condomínio e contribuições a associação de moradores do período, quando já eram devidos por você.
- Encargos moratórios, se havia parcela em atraso no desfazimento.
Por isso a sua conta raramente fecha igual à da incorporadora de primeira. Peça a memória de cálculo linha a linha e confira cada dedução contra a cláusula, principalmente a fruição, que só cabe se houve posse.
Se a obra atrasou, a conta vira: devolução integral
Esta é a parte que muda tudo, e é o motivo de muita gente aceitar distrato ruim sem precisar.
O contrato pode prever um prazo de tolerância de até 180 dias corridos além da data de entrega, uma única vez e desde que expresso. Atraso dentro dessa janela não é descumprimento.
Passou disso, a culpa é da incorporadora, e você escolhe:
- Pedir a resolução do contrato: recebe de volta tudo o que pagou, corrigido, em até 60 dias, mais a multa que estiver prevista no contrato para essa hipótese. Aqui não existe retenção de 25% nem de 50%.
- Manter o contrato e esperar a obra: nesse caso a lei prevê indenização de 1% do valor pago por mês de atraso, proporcional aos dias.
Na mesma base hipotética de R$ 120.000 pagos, é a diferença entre receber R$ 90.000 (ou R$ 60.000) lá na frente e receber os R$ 120.000 corrigidos em até 60 dias. Antes de assinar distrato, confira a data de entrega, some a tolerância e veja de que lado da linha você está.
| Situação | Quanto volta | Em quanto tempo | O que ainda é descontado |
|---|---|---|---|
| Você desiste (regra geral) | O que pagou, menos até 25% | Até 180 dias do desfazimento | Corretagem, fruição, impostos e condomínio do período, encargos moratórios |
| Você desiste (patrimônio de afetação) | O que pagou, menos até 50% | Até 30 dias após o habite-se | As mesmas deduções da regra geral |
| Obra atrasa além da tolerância e você pede a resolução | Tudo o que pagou, corrigido, mais a multa do contrato | Até 60 dias | Nada a título de pena convencional |
| Obra atrasa além da tolerância e você mantém o contrato | Continua comprando, com indenização de 1% do valor pago por mês de atraso | Enquanto durar o atraso | Não se aplica |
| Desistência em até 7 dias, contrato assinado em estande ou fora da sede | Tudo o que pagou, inclusive a corretagem | Prazo do arrependimento previsto em lei | Nada |
O quadro-resumo que o contrato é obrigado a trazer
Desde a lei do distrato, o contrato de compra na planta tem que começar por um quadro-resumo, em destaque, com o essencial na primeira olhada:
- O preço total a ser pago pelo imóvel.
- O valor da entrada, das parcelas e a forma de pagamento.
- A taxa de juros e o índice de correção aplicado às parcelas.
- O valor da comissão de corretagem, quando destacada.
- As consequências do desfazimento do contrato, com os percentuais de retenção e os prazos de devolução.
- O prazo de entrega e o prazo de tolerância.
- As penalidades para o comprador e para a incorporadora.
Faltando algum desses itens, você pode notificar a incorporadora, e a lei dá a ela um prazo para sanar a falha. Sem correção, abre-se espaço para rescindir o contrato. Leia o quadro-resumo ainda no plantão, não em casa.
Comprou um lote em loteamento, não um apartamento? A lógica é parecida, mas os números não são: lote urbano segue a Lei 6.766/1979, com regras próprias de retenção e devolução. Não use os 25% e 50% deste texto para lote, procure a cláusula do seu contrato.
Antes de distratar, veja se dá para vender o contrato
Distrato costuma ser a pior saída financeira disponível, porque é a única em que você deixa um pedaço do que pagou para trás. Antes dele, olhe duas alternativas.
A primeira é a cessão de direitos: vender o seu contrato para outra pessoa, que assume as parcelas no seu lugar. Depende de anuência da incorporadora, quase sempre tem taxa de transferência prevista em contrato, e é o caminho em que você pode até sair com lucro, se a unidade valorizou.
A segunda é a chamada carteira: algumas incorporadoras se oferecem para recomprar a unidade ou repassá-la a um novo comprador. Vale ouvir, mas compare com o que a unidade vale hoje, porque a oferta da casa nem sempre é a melhor da mesa.
Para saber se vender o contrato faz sentido, você precisa de referência de preço. Compare o que a sua região pratica no preço do m² por cidade e bairro e veja o que está anunciado na mesma faixa em imóveis à venda. Se o metro quadrado do bairro subiu desde a sua compra, distratar é entregar essa valorização de graça.
O motivo mais comum de desistência na planta, aliás, é o financiamento que não sai na hora de repassar o saldo devedor. Antes de desistir por isso, veja o que fazer quando o financiamento é negado: muita recusa se resolve com ajuste de renda, de prazo ou de banco.
O que fazer na prática, na ordem certa
- Ache a cláusula. Procure no contrato os termos "resolução", "rescisão", "desfazimento" e "pena convencional", e confira o quadro-resumo. É ali que está o seu percentual.
- Descubra se há patrimônio de afetação. Muda o teto de retenção e, principalmente, a data em que você recebe. Consta do contrato e do registro da incorporação na matrícula.
- Levante quanto você já pagou de verdade. Entrada, parcelas, balões e reforços, com comprovante. É essa a base de cálculo, não o preço anunciado do imóvel.
- Confira a data de entrega e some a tolerância. Se a obra passou dessa linha, o seu caso não é desistência, é culpa da incorporadora, e a conta é outra.
- Peça a memória de cálculo por escrito, com cada dedução separada. Recusa de mandar por escrito já é resposta.
- Confira a correção dos valores. A devolução é corrigida, e o índice está no contrato. Dá para acompanhar os indicadores do setor na página de índices do mercado imobiliário.
- Não assine nada no mesmo dia. Termo de distrato assinado é acordo fechado, e voltar atrás depois é bem mais difícil que discutir antes.
Este texto não substitui advogado. Ele mostra o que a lei prevê e o que perguntar, mas quem negocia é você, com a sua cláusula na mão, e cada contrato tem a sua. Antes de assinar distrato, leve contrato e memória de cálculo a um advogado: numa conta desse tamanho, a consulta custa bem menos que o erro.
Uma ressalva importante de data: contratos assinados antes da vigência da Lei 13.786/2018 não seguem automaticamente esses percentuais. Aquelas situações continuam sendo decididas caso a caso, com base no entendimento anterior, e por isso não existe número único a cravar para elas. Se o seu contrato é desse período, essa é a primeira informação a levar ao advogado.
Perguntas frequentes
Quanto eu perco se desistir do apartamento na planta?
Na regra geral, a incorporadora pode reter até 25% do valor que você pagou, e o resto volta. Com patrimônio de afetação, a retenção pode chegar a 50% do valor pago. Ainda saem do que volta a corretagem destacada no contrato, impostos e condomínio do período, fruição se você ocupou o imóvel e encargos de atraso.
A construtora pode reter 50% mesmo?
Pode, mas só quando o empreendimento está no regime de patrimônio de afetação, e o contrato tem que dizer isso. Fora dessa hipótese, o teto é 25% do valor pago.
O percentual é sobre o valor do imóvel ou sobre o que eu paguei?
Sobre o que você pagou. Num exemplo hipotético de R$ 120.000 pagos, a retenção de 25% é de R$ 30.000 e você recebe R$ 90.000. Aplicar o percentual sobre o preço total do imóvel é o erro mais comum e o mais caro: confira a base de cálculo da planilha que te entregarem.
Em quanto tempo a incorporadora tem que devolver o dinheiro?
Na regra geral, em até 180 dias contados do desfazimento do contrato. Com patrimônio de afetação, em até 30 dias depois do habite-se, o que pode significar esperar anos se a obra está no começo.
E se a obra atrasar?
O contrato pode prever até 180 dias corridos de tolerância, uma única vez. Passando disso, a culpa é da incorporadora e você escolhe: pedir a resolução e receber de volta tudo o que pagou, corrigido, em até 60 dias, mais a multa prevista para essa hipótese, ou manter o contrato e receber indenização de 1% do valor pago por mês de atraso.
Consigo desistir sem perder nada?
Em duas situações: quando a obra atrasa além da tolerância, porque aí a devolução é integral, e quando o contrato foi assinado em estande ou fora da sede da incorporadora e você se arrepende em até sete dias, hipótese em que tudo volta, inclusive a corretagem.
Vale mais a pena vender o contrato do que distratar?
Na maioria das vezes, sim. Na cessão de direitos você transfere o contrato a outra pessoa, que assume as parcelas, e pode até realizar a valorização da unidade. Depende de anuência da incorporadora e costuma ter taxa de transferência. Distratar num bairro que valorizou é abrir mão desse ganho.
A incorporadora pode descontar a comissão do corretor da devolução?
Pode, quando a comissão foi destacada e informada no contrato, e é no quadro-resumo que esse valor aparece. Se a corretagem não estava destacada em lugar nenhum, o desconto é discutível, e essa conversa é para levar ao advogado.
Meu contrato é de antes de 2018. Valem os mesmos percentuais?
Não automaticamente. Contratos assinados antes da vigência da Lei 13.786/2018 seguem outra régua, decidida caso a caso, e não há percentual único a aplicar. Leve o contrato a um advogado antes de aceitar qualquer proposta.
