Estrutura, fachada e prumada não se tocam, nem com autorização do síndico. A tabela do que precisa de plano de reforma e de quem autoriza cada item, o que o síndico pode exigir e, para quem aluga, o que volta em dinheiro no fim do contrato.
Quase toda obra em apartamento cabe em três caixas: a que você faz sem pedir nada a ninguém, a que só começa depois de entregar um plano ao síndico, e a que não pode de jeito nenhum, nem com o prédio inteiro assinando embaixo.
A terceira caixa é a que custa caro, porque é a menos óbvia. Uma parede que parecia comum, um furo na laje para passar fiação, uma janela trocada por um modelo mais bonito: cada um desses vira obra embargada, multa na cota do mês seguinte e conserto pago do próprio bolso.
O que nunca pode, nem com autorização do síndico
Parte do prédio não é sua, mesmo estando dentro do seu apartamento. O Código Civil trata a estrutura, o telhado, a fachada e as redes gerais de água, esgoto, gás e energia como partes comuns, e ninguém decide sozinho sobre elas.
- Cortar, furar ou demolir viga, pilar e laje. Inclui o furo na laje para passar cano ou fiação, que parece inofensivo e não é.
- Derrubar parede estrutural. Em prédio de alvenaria estrutural, as próprias paredes seguram o edifício, e ali quase nada pode cair.
- Alterar a fachada. Trocar a cor, o modelo da janela, o vidro, o gradil ou fechar a sacada fora do padrão aprovado. O Código Civil proíbe alterar a forma e a cor da fachada e das esquadrias externas.
- Mexer na prumada. É a tubulação coletiva de água, esgoto e gás que atravessa o prédio de cima a baixo. O ramal que serve só o seu apartamento é seu, a coluna é do condomínio.
- Avançar sobre área comum. Hall, corredor, escada, jardim, vaga alheia. Vale até para o armário que "cabe ali no cantinho".
- Sobrecarregar a laje sem cálculo. Banheira grande, jardim com terra, piso assentado por cima do antigo, cofre, aquário: a laje foi calculada para um limite de carga, e ele existe.
Como saber se a parede é estrutural? Não se decide batendo na parede. Som oco serve para suspeitar, nunca para decidir. Peça à administradora a planta e o projeto estrutural do prédio e leve a um engenheiro. Em edifício antigo de alvenaria estrutural, essa consulta é o passo obrigatório antes de qualquer marreta.
O que pode, com aviso, plano e responsável técnico
Existe uma norma técnica brasileira só sobre isso: a ABNT NBR 16280, que trata da gestão de reformas em edificações. Em termos gerais, ela pede que a reforma tenha um plano, um responsável técnico habilitado e comunicação ao síndico antes de a obra começar.
O plano descreve o que será feito, quem vai executar, quanto tempo leva e o que a obra toca. Quando envolve estrutura, instalação, impermeabilização ou qualquer coisa que possa afetar a segurança, quem assina é engenheiro ou arquiteto, com o registro de responsabilidade técnica: a ART do engenheiro ou a RRT do arquiteto.
Trocar torneira, pintar por dentro e montar móvel não viram processo. O corte não é o tamanho da obra, é o risco: no momento em que ela mexe em estrutura, instalação ou vedação, saiu do campo do reparo simples.
Peça os documentos antes de contratar o pedreiro. A convenção e o regimento interno do seu prédio são o que vale na prática, e a administradora manda por e-mail em um dia. Descobrir a regra depois da obra começada é o jeito mais caro de conhecê-la.
A tabela: o que eu quero fazer precisa de autorização?
A tabela vale para o caso comum de apartamento em condomínio residencial. O que manda no seu prédio é a convenção: ela pode exigir mais do que está aqui, nunca menos.
| O que eu quero fazer | Precisa de autorização? | De quem |
|---|---|---|
| Pintar as paredes internas | Não | Ninguém |
| Trocar torneira, louça ou box, sem quebrar | Não | Ninguém |
| Trocar o piso do apartamento | Sim, com plano de reforma | Síndico |
| Derrubar parede interna que não é estrutural | Sim, com laudo | Engenheiro e síndico |
| Cortar viga, pilar ou laje | Não pode | Ninguém autoriza |
| Mexer na prumada de água, esgoto ou gás | Não pode | É do condomínio |
| Trocar a janela por outro modelo ou cor | Não pode sozinho | Assembleia |
| Fechar a sacada com vidro | Sim | Assembleia, no padrão aprovado |
| Instalar a condensadora do ar condicionado na fachada | Sim | Síndico, no ponto e padrão definidos |
| Refazer a elétrica do apartamento | Sim, com responsável técnico | Síndico |
| Instalar banheira ou hidromassagem | Sim, com cálculo de carga | Engenheiro e síndico |
| Refazer a impermeabilização do banheiro | Sim, com plano | Síndico |
| Qualquer obra em imóvel alugado | Sim, sempre | Proprietário por escrito, e o síndico |
Reforma feita para valorizar tem um teto, e o teto é o preço do metro quadrado do seu bairro. Antes de decidir quanto gastar, compare a média da sua região no preço do m² por cidade e bairro: gastar acima do que a região paga é dinheiro que não volta na venda.
O que o síndico pode (e o que não pode) exigir
O síndico responde pela segurança do prédio, e é dali que vem o poder dele sobre a sua obra. Ele pode pedir:
- O plano de reforma e a ART ou RRT, entregues antes do primeiro dia de obra.
- Cronograma com data de início e de término previsto.
- Identificação de todo mundo que vai entrar no prédio para trabalhar.
- Uso do elevador de serviço e proteção do piso e das paredes das áreas comuns.
- Caçamba e retirada do entulho por sua conta, no horário que o prédio permitir.
- Taxa ou caução de obra, quando prevista na convenção ou aprovada em assembleia.
- Parar a obra que fugiu do plano entregue, ou que começou sem plano nenhum.
A multa também é real. Quando prevista na convenção, o Código Civil limita o valor a cinco vezes a contribuição mensal do condômino. Num prédio com cota de R$ 600, o teto seria R$ 3.000, e esse é só o exemplo da premissa: o valor da sua cota é que define o seu.
O que ele não pode é vetar por gosto. Obra interna que respeita a convenção, entrega o plano e não toca em estrutura, fachada nem rede coletiva não depende da simpatia do síndico. Taxa inventada, sem previsão na convenção e sem assembleia, também não se sustenta, e vale pedir a previsão por escrito antes de pagar qualquer coisa.
Horário de obra: quem manda é a convenção do seu prédio
Não existe horário nacional de obra em condomínio. Quem fixa é a convenção e o regimento interno, e cada prédio escreve o seu.
O mais comum é liberar em dia útil, restringir o sábado e proibir domingo e feriado, mas isso varia de portaria para portaria. Confira o seu texto antes de combinar a data com o pedreiro, não depois da primeira reclamação.
Por cima da regra do condomínio ainda existe a lei de silêncio do seu município, que tem horário próprio e é fiscalizada pela prefeitura. As duas valem ao mesmo tempo, e vence sempre a mais restritiva.
Barulho fora de hora é a reclamação número um de qualquer obra. Avisar o vizinho de porta, o de cima e o de baixo antes de começar leva cinco minutos e evita metade das advertências.
Infiltração no vizinho: a conta é de quem causou
Quem causa o dano repara o dano. Se a origem da água está no seu apartamento, o conserto da origem é seu e o do teto do vizinho de baixo também, inclusive a pintura.
A pergunta que decide o pagador é sempre de onde a água vem:
- Ramal interno, a tubulação que serve só a sua unidade, inclusive a que corre no contrapiso: é sua.
- Prumada ou coluna coletiva, que atravessa os andares: é do condomínio.
- Impermeabilização do box e do piso do banheiro: em regra é da unidade, e é a campeã de infiltração depois de reforma malfeita.
- Laje de cobertura, fachada e telhado: são do condomínio.
Antes de quebrar qualquer coisa, documente. Fotografe a mancha com data, comunique o síndico por escrito e peça a origem apontada por um profissional. Perícia no começo custa muito menos que obra feita duas vezes no lugar errado.
Não conte com o seguro por suposição. O seguro obrigatório do prédio cobre incêndio e destruição da edificação, e nem toda apólice tem cobertura ampliada para danos por água. Peça as coberturas à administradora antes de assumir que está coberto.
Quem mora de aluguel: o que volta em dinheiro no fim do contrato
Reformar imóvel alugado exige duas licenças, não uma: a do condomínio e a do proprietário. E a do proprietário precisa ser por escrito, sempre, porque é ela que decide se o dinheiro volta.
A Lei do Inquilinato separa o que você faz no imóvel em três tipos, e cada um tem um destino diferente no fim do contrato.
Benfeitoria necessária
É a que evita a deterioração do imóvel ou o mantém em condição de uso: cano estourado, fiação com risco de curto, telhado vazando, infiltração. Ela é indenizável mesmo sem autorização prévia do proprietário, porque sem ela o imóvel piora.
Benfeitoria útil
É a que melhora o uso do imóvel: armário embutido, mais um banheiro, ampliação de um cômodo, churrasqueira. Só é indenizável se o proprietário tiver autorizado, e é por isso que autorização por WhatsApp genérico não basta. Quer indenização, tenha o "sim" por escrito e detalhado.
Benfeitoria voluptuária
É a de puro gosto, que embeleza sem melhorar o uso: sanca de gesso, papel de parede caro, luminária de design, espelho decorativo. Não é indenizável, mas você pode levar embora no fim do contrato, desde que a retirada não danifique o imóvel.
| Tipo | Exemplo | Volta em dinheiro? |
|---|---|---|
| Necessária | Cano estourado, fiação com risco, infiltração | Sim, ainda que não autorizada |
| Útil | Armário embutido, mais um banheiro | Só com autorização por escrito |
| Voluptuária | Sanca, papel de parede, luminária de design | Não, mas pode ser retirada sem danificar |
A armadilha mora no contrato. A própria lei admite disposição em contrário, e a cláusula em que o inquilino renuncia à indenização por benfeitorias e ao direito de retenção é comum, é válida e já foi confirmada pelo STJ. Procure por ela antes de gastar: se estiver lá, nada do que você fizer volta em dinheiro.
Obra estrutural e o que mantém o imóvel em condição de uso continuam sendo do proprietário. O que mais a lei garante a quem mora está em direitos do inquilino, e o registro do estado do imóvel no dia da entrega das chaves está em vistoria de entrada do aluguel: é esse laudo que prova que a rachadura já existia antes de você.
Se a reforma que você quer é grande demais para um imóvel que não é seu, às vezes sai mais barato trocar de endereço. Dá para comparar o que existe na sua faixa na busca de imóveis para alugar.
Este texto não substitui engenheiro nem advogado. Ele mostra o que costuma valer e o que perguntar. Parede, laje e instalação quem avalia é profissional habilitado, e contrato quem lê com você é advogado.
Perguntas frequentes
Posso derrubar a parede entre a sala e a cozinha?
Só depois de um profissional confirmar que a parede não é estrutural, o que se faz pela planta e pelo projeto do prédio. Sendo de vedação, costuma ser liberado com plano de reforma entregue ao síndico. Sendo estrutural, não cai, nem com autorização do condomínio.
O síndico pode proibir uma reforma dentro do meu apartamento?
Ele pode exigir plano, responsável técnico, cronograma e horário, e pode embargar obra que comece sem isso ou que fuja do que foi apresentado. O que ele não pode é vetar por gosto uma obra interna que respeita a convenção e não toca em estrutura, fachada nem rede coletiva.
Preciso de engenheiro só para trocar o piso?
Troca de piso quase sempre entra no plano de reforma, porque mexe em contrapiso, carga e isolamento acústico, e muita convenção exige manta acústica com especificação mínima. Pergunte à administradora antes de comprar o material: piso comprado e recusado depois é prejuízo puro.
Qual o horário permitido para obra em apartamento?
Não há horário nacional. Quem define é a convenção e o regimento interno do seu condomínio, somados à lei de silêncio do município. Peça o texto por e-mail à administradora e siga a regra mais restritiva das duas.
Posso fechar a sacada com vidro?
Fechamento de sacada mexe na fachada, então depende de aprovação da assembleia, e o padrão de vidro, cor e perfil costuma ser único para o prédio inteiro. Instalar fora do padrão aprovado dá multa e ordem de remoção às suas custas.
Sou inquilino, posso reformar o apartamento alugado?
Pode, com autorização escrita do proprietário e respeitando as regras do condomínio. Sem o papel, você ainda tem direito ao reembolso do que era necessário para manter o imóvel em uso, mas perde a discussão sobre tudo que apenas melhorou o imóvel.
Quem paga a infiltração que apareceu no apartamento de baixo?
Quem tem a origem do vazamento. Ramal interno da unidade é do morador, prumada coletiva é do condomínio. Antes de concluir qualquer coisa, chame um profissional para apontar a origem e registre tudo por escrito com o síndico.
O condomínio pode cobrar taxa de obra?
Pode, quando a cobrança está prevista na convenção ou foi aprovada em assembleia, e costuma servir para limpeza extra, desgaste do elevador e uso de área comum. Peça a previsão por escrito antes de pagar. Cobrança que não está em lugar nenhum não se sustenta.
Comecei a obra sem avisar o síndico. E agora?
Avise hoje e entregue o plano, mesmo com a obra andando. O risco de continuar calado é a obra ser embargada no meio, com multa prevista na convenção e com você tendo que provar depois que nada do que foi feito afetou a segurança do prédio.
