Entre a proposta aceita e a chave na mão existe uma segunda conta de 3,5% a 4% do valor, que não entra no financiamento. Veja linha por linha e os dois descontos que quase ninguém pede.
O preço do anúncio não é o que você vai gastar. Entre a proposta aceita e a chave na mão existe uma segunda conta, que ninguém financia e quase todo mundo descobre tarde: ela fica em torno de 3,5% a 4% do valor do imóvel.
Num apartamento de R$ 300 mil, são cerca de R$ 11 mil que precisam estar disponíveis em dinheiro, além da entrada. Este guia mostra linha por linha o que compõe esse valor.
A conta completa, por valor de imóvel
| Imóvel | ITBI (2%) | Registro (1%) | Avaliação | Total |
|---|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 4.000 | R$ 2.000 | R$ 2.000 | R$ 8.000 |
| R$ 300.000 | R$ 6.000 | R$ 3.000 | R$ 2.000 | R$ 11.000 |
| R$ 400.000 | R$ 8.000 | R$ 4.000 | R$ 2.000 | R$ 14.000 |
| R$ 500.000 | R$ 10.000 | R$ 5.000 | R$ 2.000 | R$ 17.000 |
Esses valores são somados à entrada, não incluídos nela. Quem tem exatamente 20% guardados para a entrada de um imóvel de R$ 300 mil, na verdade tem 20% menos R$ 11 mil.
ITBI: o imposto da prefeitura
O ITBI é o imposto de transmissão de bens imóveis, cobrado pelo município quando a propriedade muda de dono. Ele fica quase sempre entre 2% e 3%, e quem define é a prefeitura da cidade onde o imóvel está.
Sem ele pago, o cartório não registra a transferência. Na prática, o ITBI é a primeira coisa a resolver depois do contrato assinado.
Um ponto que vale dinheiro: a base de cálculo é o valor real da transação, e não o "valor de referência" que algumas prefeituras publicam por conta própria. Isso foi decidido pelo Superior Tribunal de Justiça no Tema 1113. Se a sua prefeitura cobrar sobre um valor maior do que você efetivamente pagou, existe base para contestar.
Registro: o passo que torna o imóvel seu
Pagar não faz de você o dono. A propriedade só muda com o registro da transferência na matrícula, no cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está. O custo fica em torno de 1%, pela tabela do seu estado.
Uma economia que muita gente deixa passar: na compra financiada, o contrato do banco vale como escritura pública. Isso elimina o custo de escritura no tabelião, que existiria numa compra à vista.
Para saber qual cartório atende o endereço do imóvel, a consulta está no nosso diretório de cartórios de registro de imóveis.
Avaliação, certidões e o resto
- Avaliação do imóvel pelo banco: de R$ 1.000 a R$ 3.500, dependendo da instituição. Obrigatória no financiamento, e cobrada mesmo que o crédito acabe não saindo.
- Certidões do vendedor e do imóvel: algumas dezenas a poucas centenas de reais, conforme o estado e a quantidade. É o que revela dívida, penhora ou ação que possa derrubar o negócio depois.
- Mudança e adequações: fora da conta cartorial, mas entra no mesmo mês. Vale reservar.
Os dois descontos que quase ninguém pede
- Registro com 50% de desconto. O primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação tem redução de metade nos emolumentos de registro. Não é automático em todo cartório: avise que é primeiro imóvel pelo SFH.
- ITBI reduzido para primeiro imóvel. Várias prefeituras dão desconto dentro de certas faixas de valor. As regras mudam de cidade para cidade e costumam passar despercebidas: consulte o site da sua prefeitura antes de emitir a guia.
Quando cada custo aparece
A ordem importa para o planejamento, porque nem tudo cai no mesmo mês:
- Antes da aprovação: avaliação do imóvel e certidões.
- Depois do contrato assinado: ITBI, com prazo definido pela prefeitura.
- Por último: registro da transferência na matrícula.
Antes de fechar a faixa de preço que cabe no seu bolso, vale somar esta conta à parcela. A tabela de quanto o banco aprova por faixa de salário está em quanto de imóvel consigo financiar com meu salário, e o que existe disponível dentro de cada faixa você vê nos imóveis à venda.
Para a memória de cálculo do ITBI em si, com alíquota por capital e o passo a passo da restituição quando você pagou a mais, o guia de cálculo do ITBI trata só desse imposto.
Perguntas frequentes
Quanto custa comprar um imóvel além do preço?
Cerca de 3,5% a 4% do valor, somando ITBI, registro e avaliação. Num imóvel de R$ 300 mil são aproximadamente R$ 11 mil, que precisam estar em dinheiro e não entram no financiamento.
Dá para financiar o ITBI e o registro?
Alguns bancos permitem incluir parte desses custos no valor financiado, com condições próprias e limite. Não é a regra: planeje contando que sairão do seu bolso.
Quem paga o ITBI, o comprador ou o vendedor?
O comprador, na prática do mercado brasileiro. A lei municipal define o contribuinte, e é possível acordar de outra forma em contrato, mas o padrão é o comprador.
Preciso pagar escritura se o imóvel é financiado?
Não. No financiamento, o contrato do banco tem força de escritura pública, então não há esse custo no tabelião. Continua existindo o custo de registro na matrícula.
A prefeitura cobrou ITBI sobre um valor maior do que paguei. É correto?
A base de cálculo deve ser o valor real da transação, conforme o Tema 1113 do STJ. Cobrança sobre "valor de referência" maior pode ser contestada administrativamente, e existe caminho para restituição do que foi pago a mais.
O desconto de 50% no registro vale para qualquer compra?
Não. Vale para o primeiro imóvel adquirido com financiamento pelo Sistema Financeiro da Habitação. É preciso informar essa condição ao cartório.
Quanto tempo tenho para pagar o ITBI?
O prazo é definido pela prefeitura e varia de cidade para cidade. Como o registro depende dele, na prática o ITBI é resolvido logo após a assinatura do contrato.
