Entre o sinal e a escritura passam de 30 a 90 dias, e nesse intervalo é só o contrato que protege o seu dinheiro. O que o sinal custa se alguém desistir, a cláusula que salva quem depende de financiamento e os 8 itens que precisam estar escritos.
O contrato de compra e venda é o documento que vale enquanto a escritura não sai. Entre o dia em que você paga o sinal e o dia em que o imóvel passa para o seu nome costumam se passar de 30 a 90 dias, e nesse intervalo é só ele que diz o que acontece com o seu dinheiro se alguma coisa der errado.
Por isso a pergunta certa na hora de assinar não é se o contrato está bonito. É o que ele garante para você caso o vendedor suma, o financiamento seja negado ou apareça uma dívida que ninguém tinha contado.
O sinal é a parte que dói, e quase ninguém confere
O sinal tem nome no Código Civil: arras. E ele não é uma entrada qualquer, é a prova de que o negócio foi fechado. Se você desistir, perde o valor. Se o vendedor desistir, ele devolve o dobro do que recebeu.
A tabela abaixo usa um sinal de 10% do valor do imóvel. Esse percentual é prática de mercado, não regra de lei: na rua ele aparece entre 5% e 20%, e é negociável.
| Valor do imóvel | Sinal de 10% | Se você desistir, perde | Se ele desistir, você recebe |
|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 20.000 | R$ 20.000 | R$ 40.000 |
| R$ 300.000 | R$ 30.000 | R$ 30.000 | R$ 60.000 |
| R$ 500.000 | R$ 50.000 | R$ 50.000 | R$ 100.000 |
| R$ 800.000 | R$ 80.000 | R$ 80.000 | R$ 160.000 |
Existe uma diferença que muda tudo e cabe em uma linha do contrato. Quando o contrato diz que as partes têm direito de arrependimento, o sinal vira o teto do prejuízo: perdeu o sinal, acabou. Quando o contrato é silencioso sobre isso, quem desiste pode ainda ser cobrado pelo prejuízo que causou, além de perder o sinal.
Antes de transferir o sinal, exija que o contrato já esteja assinado. Sinal pago no boleto da imobiliária, no PIX do corretor ou com o contrato "saindo amanhã" é dinheiro sem documento. Se o negócio cair, você vai discutir a devolução sem ter o papel que prova o combinado.
A cláusula que salva quem depende de financiamento
Esta é a que mais falta nos contratos que chegam prontos, e a que mais custa caro quando falta.
Se você vai comprar financiado, o contrato precisa dizer, com essas palavras ou parecidas, que a venda está condicionada à aprovação do financiamento. E precisa dizer o que acontece se o banco negar: o sinal volta integral, e em quantos dias.
Sem essa cláusula, a negativa do banco é problema seu. Você assinou um contrato prometendo pagar, não conseguiu o dinheiro, e tecnicamente quem desistiu foi você. O sinal fica lá.
Peça também um prazo realista para a aprovação sair. Análise de crédito, avaliação do imóvel e conferência de documentos raramente terminam em menos de 30 dias, e um prazo apertado demais no contrato transforma a demora do banco em culpa sua.
O que precisa estar escrito, item por item
Leia o contrato com esta lista do lado. Faltou algum item, peça para incluir antes de assinar, não depois.
| O que conferir | Por que importa |
|---|---|
| Qualificação completa das partes | Nome, CPF e estado civil de todos os proprietários. Casado costuma exigir a assinatura do cônjuge |
| Descrição do imóvel igual à da matrícula | Número da matrícula, cartório e metragem. Se o contrato descreve algo diferente do registro, o problema aparece na hora de transferir |
| Preço e forma de pagamento detalhados | Quanto de sinal, quanto na escritura, quanto financiado, com datas |
| Quem paga cada custo | ITBI, escritura e registro pesam na conta e precisam ter dono escrito |
| Prazo de entrega das chaves | E o que acontece se o vendedor atrasar |
| Situação das dívidas do imóvel | IPTU, condomínio e consumo até a entrega são do vendedor. Sem cláusula, a dívida segue o imóvel e chega em você |
| Condição de aprovação do financiamento | A cláusula da seção anterior, quando a compra é financiada |
| Multa por descumprimento | Valor e para quem vale. Multa que só pune um lado é sinal de contrato desequilibrado |
Duas conferências acontecem fora do contrato e precisam vir antes dele. A certidão atualizada da matrícula diz se quem está vendendo é mesmo o dono e se existe penhora ou hipoteca. E a soma dos custos além do preço mostra quanto você ainda vai precisar ter no dia da escritura.
Contrato de gaveta: por que ele deixa você sem imóvel
Contrato de gaveta é o contrato que nunca vira registro. Ele existe, é assinado, o dinheiro é pago, e para o cartório de registro de imóveis nada aconteceu.
No Brasil, quem tem o imóvel é quem está na matrícula. Enquanto a transferência não for registrada, o dono continua sendo o vendedor, com todas as consequências: se ele for processado, o imóvel responde; se ele falecer, o imóvel entra no inventário dele; se ele vender de novo para outra pessoa que registre primeiro, o imóvel é dela.
É por isso que o contrato não é o fim da compra. Depois dele vêm a escritura e o registro, e só o registro transfere a propriedade. O caminho completo, com os prazos e onde cada etapa acontece, está em onde fazer a escritura do imóvel, e o cartório de registro competente é sempre o da região do imóvel.
Antes de assinar
- Leve o contrato para ler em casa. Pressa para assinar na hora, na mesa, é sinal de alerta por si só.
- Confira se o vendedor do contrato é o dono da matrícula. Nome por nome, incluindo cônjuge.
- Peça cópia assinada por todos, no mesmo dia. Contrato assinado só por você não vale nada.
- Registre o valor real do negócio. Valor menor no papel para pagar menos imposto é fraude, e o prejudicado é quem comprou: na revenda, o lucro aparente fica maior e o imposto também.
- Se algo foi combinado por mensagem, leve para o contrato. Reforma prometida, móvel que fica, vaga de garagem específica. O que não está escrito não foi combinado.
Se o valor do negócio pesa no seu orçamento, vale confirmar antes se o preço faz sentido para a região, comparando com o preço do m² do bairro e com os imóveis à venda parecidos.
Perguntas frequentes
Posso desistir depois de assinar o contrato de compra e venda?
Pode, mas com custo. A regra padrão é perder o sinal que você pagou. Se o contrato previr direito de arrependimento, o prejuízo para aí. Se não previr, além de perder o sinal você ainda pode ser cobrado pelos prejuízos que a desistência causou ao vendedor.
O contrato de compra e venda precisa ser registrado em cartório?
Ele não substitui a escritura nem o registro, que são as etapas que transferem a propriedade. O que se faz com frequência é reconhecer firma das assinaturas, o que dá mais segurança sobre quem assinou. Comprar financiado é o caso em que o próprio contrato do banco já tem força de escritura pública e vai direto para registro.
E se o banco negar meu financiamento depois de eu ter pago o sinal?
Depende do que está escrito. Com a cláusula que condiciona a venda à aprovação do financiamento, o sinal volta. Sem ela, a negativa é tratada como desistência sua, e o sinal costuma ficar com o vendedor. É o motivo de essa cláusula ser a mais importante do contrato para quem compra financiado.
Quem paga o ITBI, a escritura e o registro?
Por costume, o comprador. Mas isso é negociável e precisa estar escrito no contrato, porque não é uma regra automática. Contrato silencioso sobre custos é discussão garantida na semana da escritura.
O que acontece se aparecer uma dívida de IPTU ou condomínio depois da compra?
Essas dívidas acompanham o imóvel, não a pessoa. Por isso o contrato precisa dizer que os débitos até a data da entrega são do vendedor, e por isso as certidões negativas se pedem antes de assinar, não depois.
Preciso de advogado para comprar um imóvel?
Não é obrigatório. Vale o custo quando o negócio tem qualquer complicação: imóvel de inventário, vendedor pessoa jurídica, construção não averbada, permuta ou pagamento parcelado direto com o vendedor. Nesses casos, a revisão do contrato custa uma fração do que custa desfazer o problema depois.
Quem quiser entender o documento por dentro, cláusula por cláusula, encontra o guia completo do contrato de compra e venda, escrito para quem trabalha com isso todo dia.
