Escritura é no tabelionato de notas, e você pode escolher qualquer um do país. O registro é no cartório de registro de imóveis da região, e só ele transfere a propriedade. A ordem, os custos e quem pode pular a escritura.
São dois cartórios diferentes, e trocar um pelo outro é o erro que faz gente perder a manhã na fila errada.
A escritura é feita em um tabelionato de notas. O registro é feito no cartório de registro de imóveis da região onde o imóvel está. E só o segundo transfere a propriedade de fato.
Escritura: você escolhe o cartório
A escritura pública de compra e venda é lavrada em tabelionato de notas, também chamado de cartório de notas. E aqui está a parte que quase ninguém sabe: você pode escolher qualquer tabelionato do país.
Não precisa ser na cidade do imóvel, nem na sua. A lei garante a livre escolha do tabelião, então dá para fazer a escritura no cartório mais perto de você, ou naquele com melhor atendimento e prazo, mesmo comprando um imóvel em outro estado.
O que você leva: documento de identidade e CPF de comprador e vendedor (e dos cônjuges), certidão de casamento quando houver, a matrícula atualizada do imóvel, a guia do ITBI paga e as certidões do vendedor.
Registro: aqui não tem escolha
O registro é obrigatoriamente no cartório de registro de imóveis da circunscrição do imóvel. Cada endereço pertence a um cartório específico, e nenhum outro pode registrar aquele imóvel.
É por isso que descobrir qual atende o endereço é o primeiro passo prático. A consulta está no nosso diretório de cartórios de registro de imóveis, organizado por estado e cidade.
Escritura não transfere o imóvel. Ela é o contrato público entre as partes. A propriedade só muda quando o registro é feito na matrícula. Quem para na escritura tem um documento, não um imóvel no nome.
A ordem certa, e por que ela não se inverte
- ITBI, pago na prefeitura da cidade do imóvel. Sem a guia quitada, o cartório não segue.
- Escritura, no tabelionato de notas que você escolher.
- Registro, no cartório de registro de imóveis da região do imóvel.
Cada etapa depende da anterior. Tentar registrar sem escritura, ou lavrar escritura sem o ITBI, só gera uma segunda viagem.
Comprou financiado? Você não precisa de escritura
No financiamento, o contrato assinado com o banco tem força de escritura pública. Você pula o tabelionato inteiro e vai direto ao registro de imóveis com o contrato do banco.
Isso economiza uma etapa e um custo. Continua existindo o registro, que é o que coloca o imóvel no seu nome, agora com a alienação fiduciária do banco anotada na matrícula.
Quando a escritura pública é obrigatória
O Código Civil exige escritura pública para negócios com imóvel acima de 30 salários mínimos. Abaixo disso, um instrumento particular pode ser aceito, o que na prática atinge poucos negócios.
Existem outras formas de transferência que também dispensam a escritura de compra e venda, como aquisição por herança, que segue pelo formal de partilha ou pela escritura de inventário, e a arrematação em leilão, que se registra pela carta de arrematação.
Quanto custa e quanto demora
Os emolumentos seguem a tabela do estado e variam conforme o valor do imóvel. Como referência de planejamento, escritura e registro somados costumam ficar em torno de 2% do valor na compra à vista, e perto de 1% na compra financiada, em que só há registro.
Dois abatimentos que valem perguntar: o desconto de 50% nos emolumentos de registro para o primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação, e as reduções de ITBI que algumas prefeituras dão para o primeiro imóvel.
Os prazos variam por cartório. A escritura costuma sair em poucos dias depois de reunida a documentação; o registro leva alguns dias úteis a partir do protocolo.
A conta completa de tudo o que sai do bolso além do preço do imóvel está em quanto custa comprar um imóvel além do preço.
Antes de marcar qualquer cartório
Peça a matrícula atualizada e leia. É nela que aparecem penhora, hipoteca, inventário em aberto e construção não averbada, e qualquer um desses itens trava o negócio depois de você já ter gasto com ITBI e escritura. O que olhar está em o que checar na matrícula antes de comprar.
Se o que você quer é entender a diferença conceitual entre os dois documentos e o que acontece com quem não registra, o guia de escritura e registro trata desse lado.
Perguntas frequentes
Onde faço a escritura do imóvel?
Em um tabelionato de notas, e você pode escolher qualquer um do país. Não precisa ser na cidade do imóvel nem na sua cidade. O que não tem escolha é o registro, que é obrigatoriamente no cartório de registro de imóveis da região do imóvel.
Qual cartório faz escritura de imóvel?
Cartório de notas, ou tabelionato de notas. O cartório de registro de imóveis é outro: ele faz o registro, a etapa seguinte, e é o único que transfere a propriedade.
Posso fazer a escritura em outra cidade?
Pode. A livre escolha do tabelião é garantida por lei, então dá para lavrar a escritura no cartório de notas que for mais conveniente, inclusive em outro estado.
Preciso de escritura se comprei financiado?
Não. O contrato do banco tem força de escritura pública, e você leva esse contrato direto para o registro de imóveis.
O que vem primeiro, escritura ou registro?
Primeiro o ITBI, depois a escritura, por último o registro. Cada etapa depende da anterior, e nenhuma pode ser pulada na compra à vista.
Escritura sem registro vale alguma coisa?
Vale como contrato entre as partes, mas não transfere a propriedade. Perante todo mundo, o dono continua sendo quem está na matrícula até o registro ser feito.
Quanto custa fazer escritura e registro?
Depende da tabela do seu estado e do valor do imóvel. Como referência de planejamento, os dois somados ficam em torno de 2% na compra à vista, e cerca de 1% na financiada, em que só há registro.
