Paga quem contratou o corretor, e na venda de usado isso é o vendedor. Veja quanto sai em cada faixa de preço, por que o comprador sente no preço mesmo sem pagar, quando a comissão é devida e o que recusar.
A regra jurídica é curta: paga quem contratou o corretor. Na venda de um imóvel usado, quem contrata quase sempre é o vendedor, então é dele que sai a comissão.
O que confunde é o que acontece depois: o vendedor coloca esse custo dentro do preço pedido, e o comprador acaba pagando de forma indireta. São coisas diferentes, e saber separá-las muda o que você negocia.
A regra: paga quem contratou
O contrato de corretagem está no Código Civil, nos artigos 722 a 729. Ele diz que o corretor tem direito à remuneração de quem o contratou, quando o negócio se realiza como resultado do trabalho dele.
Na prática do mercado brasileiro:
- Venda de imóvel usado: o vendedor contrata o corretor para anunciar e vender. A comissão é do vendedor.
- Lançamento e imóvel na planta: quem contrata é a incorporadora, e a comissão já está embutida na tabela de venda. Em alguns empreendimentos ela aparece destacada no contrato do comprador, e isso precisa estar transparente antes da assinatura.
- Locação: a taxa de intermediação é do proprietário, não do inquilino.
- Compra sob encomenda: se foi o comprador quem contratou um corretor para procurar um imóvel específico para ele, a comissão é do comprador, e isso precisa estar escrito antes da busca começar.
Quanto é a comissão
Estas são as faixas que o mercado pratica. Elas são referência, e não obrigação: as tabelas de honorários com valor mínimo foram revogadas, então o percentual é negociável e vale o que estiver no contrato.
| Tipo de negócio | Faixa usual |
|---|---|
| Imóvel urbano (venda) | 6% a 8% |
| Imóvel rural (venda) | 8% a 10% |
| Lançamento e planta | 4% a 6% |
| Locação | 1 aluguel |
Em dinheiro, sobre o valor da venda:
| Valor do imóvel | Comissão a 6% | Comissão a 8% | Sobra para o vendedor (6%) |
|---|---|---|---|
| R$ 200.000 | R$ 12.000 | R$ 16.000 | R$ 188.000 |
| R$ 300.000 | R$ 18.000 | R$ 24.000 | R$ 282.000 |
| R$ 400.000 | R$ 24.000 | R$ 32.000 | R$ 376.000 |
| R$ 500.000 | R$ 30.000 | R$ 40.000 | R$ 470.000 |
| R$ 700.000 | R$ 42.000 | R$ 56.000 | R$ 658.000 |
| R$ 1.000.000 | R$ 60.000 | R$ 80.000 | R$ 940.000 |
Dois pontos de virada na negociação: em imóvel acima de R$ 1 milhão, um ponto percentual vale R$ 10 mil, o que costuma abrir espaço para acordo. E exclusividade por prazo determinado é a moeda de troca mais comum para baixar o percentual.
Se é o vendedor quem paga, por que o comprador sente?
Porque o vendedor define o preço pedido olhando para o que quer receber no fim. Quem precisa de R$ 470 mil líquidos, com comissão de 6%, anuncia por R$ 500 mil.
Isso tem uma consequência prática na hora de negociar: o desconto que você pede sai do bolso do vendedor, não do corretor. Pedir para "tirar a comissão" do preço não funciona, porque ela já está dentro dele. O que funciona é negociar o valor final do imóvel.
Comprador, atenção a um ponto. Se alguém propõe que você pague a comissão por fora, em dinheiro ou por transferência separada, pare a negociação e peça o contrato de corretagem. Sem documento dizendo quem contratou quem, você está pagando uma dívida que não é sua e sem recibo para provar nada.
Quando a comissão é devida
A comissão nasce com o resultado útil: o corretor aproximou as partes e elas chegaram a acordo. É esse o momento que conta, não a escritura.
Duas situações que geram discussão com frequência:
- As partes fecham e depois desistem. Se o negócio se realizou por efeito do trabalho do corretor e o arrependimento veio depois, o direito à comissão em regra permanece. O que muda é quem responde pelo arrependimento, e isso depende do que a proposta previu.
- O contrato de exclusividade ainda está em vigor. Se o vendedor fecha direto com um comprador que apareceu pelo trabalho daquele corretor, a comissão continua devida. Fechar "por fora" durante a exclusividade é a origem mais comum de processo por corretagem.
A defesa dos dois lados é a mesma: colocar no papel o prazo da autorização de venda, o percentual, se há exclusividade e em que momento a comissão é paga. Normalmente ela sai na assinatura do contrato de compra e venda ou na liberação do financiamento.
A comissão abate no imposto do vendedor
Quem vende com lucro pode ter imposto sobre ganho de capital, e a corretagem paga pelo vendedor é dedutível nesse cálculo: ela entra como despesa da venda, reduzindo o ganho tributável.
Para isso funcionar, o pagamento precisa estar documentado, com recibo ou nota fiscal em nome de quem vendeu. Comissão paga por fora, sem documento, não abate imposto nenhum.
E no aluguel?
Na locação existem duas cobranças e as duas são do proprietário: a intermediação, equivalente a um aluguel na assinatura, e a taxa mensal de administração, quando o imóvel fica sob gestão da imobiliária. O inquilino não paga comissão.
A conta completa do que sobra para o dono está no nosso guia sobre quanto a imobiliária cobra para alugar um imóvel.
Antes de assinar a autorização de venda
- Percentual e base de cálculo. Sobre o valor final da venda, e não sobre o preço anunciado.
- Prazo da autorização. Exclusividade sem prazo prende o imóvel por tempo indeterminado.
- Momento do pagamento. Na assinatura do contrato, na liberação do financiamento ou no registro.
- O que acontece se o negócio cair. Deixe escrito, e evite a discussão depois.
- Quem é o corretor. Confira o registro antes: leva três minutos, e o passo a passo está em como saber se o corretor tem CRECI.
Quem está do lado de quem compra e quer ver o que existe na faixa de preço pretendida pode começar pelos imóveis à venda do portal, com contato direto de quem anuncia.
Se o que você procura é a visão de quem recebe a comissão, incluindo a divisão entre corretor e imobiliária e os impostos sobre ela, o guia da comissão de corretagem cobre esse lado.
Perguntas frequentes
Quem paga a comissão do corretor, o comprador ou o vendedor?
Paga quem contratou o corretor, e na venda de imóvel usado isso é quase sempre o vendedor. O comprador acaba arcando de forma indireta, porque o custo entra no preço pedido, mas não deve receber cobrança separada de comissão.
Qual a porcentagem de comissão de um corretor de imóveis?
De 6% a 8% em imóvel urbano, 8% a 10% em rural, 4% a 6% em lançamento e o equivalente a um aluguel na locação. São referências de mercado: não existe tabela obrigatória, e o percentual é negociável.
Existe tabela obrigatória de comissão?
Não. As tabelas de honorários que fixavam percentuais mínimos foram revogadas. Vale o que estiver escrito no contrato de corretagem entre as partes.
Posso ser cobrado de comissão como comprador?
Só se você tiver contratado o corretor para procurar um imóvel para você, com isso combinado antes. Fora dessa situação, recuse pagamento por fora e peça o contrato de corretagem que justifique a cobrança.
O corretor recebe comissão se a venda não se concretizar?
Se o negócio foi fechado por efeito do trabalho dele e a desistência veio depois, o direito em regra permanece. Se nunca houve acordo entre as partes, não há comissão. É por isso que a proposta precisa prever o que acontece em caso de arrependimento.
Dá para negociar o percentual da comissão?
Dá, e é comum. A moeda de troca mais usada é a exclusividade por prazo determinado. Em imóvel de valor alto, um ponto percentual representa uma quantia que costuma abrir espaço para acordo.
A comissão paga reduz o imposto sobre o lucro da venda?
Sim, para o vendedor. A corretagem entra como despesa da venda no cálculo do ganho de capital, desde que documentada com recibo ou nota fiscal em nome de quem vendeu.
