A multa por atraso tem teto de 2%, o rateio de obra aprovada em assembleia é devido mesmo de quem votou contra, e pintura de fachada é do dono, não do inquilino. Os documentos que você pode exigir e a ordem certa de contestar.
Boleto com valor que não bate com o do mês passado. Um rateio que ninguém explicou antes de aparecer. Uma multa que parece grande demais para poucos dias de atraso.
A primeira reação costuma ser ligar para o síndico já irritado, e a segunda é pensar em não pagar. As duas atrapalham quem tem razão.
O caminho que funciona tem ordem: primeiro você olha os documentos, depois separa o erro da cobrança legítima, e só então contesta, por escrito e no lugar certo.
Antes de reclamar, peça os documentos
Você não depende da boa vontade do síndico para ver as contas. Prestar contas é obrigação dele pelo Código Civil, na assembleia anual e sempre que os condôminos exigirem.
Peça por escrito, com prazo e por um canal que deixe rastro. E-mail serve, mensagem em grupo de aplicativo não serve. Estes são os documentos que sustentam qualquer discussão de valor:
- Balancete do mês em que a cobrança apareceu, com as despesas discriminadas uma a uma.
- Extratos bancários do condomínio no mesmo período, que é onde o balancete se confirma ou se desmancha.
- Notas fiscais e contratos das despesas grandes, principalmente obra e serviço contratado.
- Planilha de rateio, mostrando como o total do prédio virou o valor da sua unidade.
- Convenção e regimento interno, que definem a forma de rateio, a multa e os juros que valem ali.
- Ata da assembleia que aprovou a despesa que você está contestando.
Quem mora de aluguel tem um direito extra e pouco usado: a Lei do Inquilinato permite exigir, a qualquer tempo, a comprovação da previsão orçamentária e do rateio mensal das despesas cobradas. Sem essa comprovação, a cobrança fica sem sustentação.
A ata é o documento que decide a maioria das discussões. Ela diz se a despesa foi aprovada, por qual quórum e em que data. Cobrança de obra sem ata que a aprove é o caso mais comum de erro real, e também o mais fácil de provar.
Quem paga o quê: proprietário e inquilino
Esta é a confusão que mais gera cobrança indevida, e ela não nasce no condomínio, nasce no contrato de locação. A lógica da Lei do Inquilinato é simples: o que é rotina de manutenção é do inquilino, o que é investimento no prédio é do proprietário.
| Despesa | Tipo | Quem paga |
|---|---|---|
| Cota mensal de manutenção: limpeza, água e luz das áreas comuns, salários dos funcionários, conservação de elevador e bombas | Ordinária | Inquilino |
| Pequenos reparos nos equipamentos de uso comum | Ordinária | Inquilino |
| Reposição do fundo de reserva usado em despesa do dia a dia | Ordinária | Inquilino |
| Obra na estrutura, troca de elevador, reforma que repõe as condições de moradia | Extraordinária | Proprietário |
| Pintura de fachada, empenas e esquadrias externas | Extraordinária | Proprietário |
| Constituição do fundo de reserva | Extraordinária | Proprietário |
| Instalação de equipamento novo: segurança, incêndio, interfone, lazer | Extraordinária | Proprietário |
| Decoração e paisagismo das áreas comuns | Extraordinária | Proprietário |
| Indenização trabalhista por dispensa ocorrida antes do início da locação | Extraordinária | Proprietário |
| Rateio de saldo devedor de período anterior ao início da locação | Extraordinária | Proprietário |
A lista acima é a da Lei do Inquilinato, para locação residencial. Cláusula de contrato que empurra despesa extraordinária para o inquilino contraria o que a lei atribui ao proprietário, e é exatamente o tipo de cláusula que se questiona.
O condomínio cobra a unidade, não a pessoa. Se veio no seu boleto de inquilino um rateio de obra, que é do dono, discutir com o síndico não resolve: para o condomínio, quem responde pelo apartamento é o proprietário. Avise a imobiliária administradora antes do vencimento e peça o boleto sem a parte extraordinária. Se não der tempo, pague o total, guarde o comprovante e cobre o reembolso do proprietário com a ata anexada. Deixar o boleto inteiro vencer por causa da parte que não é sua transforma um problema do dono em um problema seu.
A lista completa do que quem aluga pode exigir está em direitos do inquilino. E um aviso que evita confusão: a taxa de administração da imobiliária é outra coisa, sai do aluguel do proprietário e não tem relação com a cota do condomínio.
Antes de fechar a próxima locação, pergunte duas coisas: o valor da cota e se existe rateio de obra em andamento. O primeiro costuma aparecer na ficha do imóvel na busca de imóveis para alugar, quando a imobiliária informa. O segundo não aparece em anúncio nenhum e só se descobre perguntando.
Cobranças que parecem abusivas e não são
Nem toda cobrança que surpreende é erro. Estas quatro chegam como reclamação e quase sempre estão corretas:
- Rateio de obra aprovada em assembleia. Vale mesmo que você tenha votado contra, e mesmo que não tenha ido. Assembleia convocada na forma da convenção obriga todos os condôminos, inclusive os ausentes.
- Fundo de reserva previsto na convenção. É o caixa que impede o prédio de parar quando surge uma despesa fora do orçamento. Entre dono e inquilino, formar o fundo é despesa do proprietário.
- Cota maior que a do vizinho. O rateio segue a fração ideal da sua unidade, salvo se a convenção disser outra coisa. Apartamento maior, cobertura e unidade com duas vagas costumam pagar mais, e isso está escrito na convenção.
- Aumento logo depois da assembleia anual. É ela que aprova o orçamento do ano e o valor da contribuição. O reajuste aparece no boleto seguinte, e a origem dele está na ata.
Em obra, o que se questiona é o quórum
Aqui mora a brecha real. O Código Civil separa a obra por tipo, e cada tipo exige uma aprovação diferente:
- Necessária (elevador parado, infiltração na estrutura, bomba de água queimada): pode ser feita pelo síndico sem autorização prévia. Se for urgente e cara, ele precisa dar ciência à assembleia, convocada imediatamente.
- Útil (fechamento da garagem, ampliação de vagas): depende do voto da maioria dos condôminos.
- Voluptuária (piscina nova, academia, paisagismo de luxo): depende de dois terços.
Então a pergunta certa não é "por que estão me cobrando essa obra". É "com qual quórum ela foi aprovada, e isso está na ata?". Obra de luxo aprovada por maioria simples é deliberação que se contesta.
Para dimensionar o rateio: uma obra de R$ 120.000 em um prédio de 40 unidades com fração ideal igual dá R$ 3.000 por apartamento, ou R$ 300 por mês em dez parcelas. A fração igual é simplificação para o exemplo, porque no prédio real cada unidade tem a sua e o valor muda de uma para a outra.
Cobrança retroativa e dívida do antigo dono
Comprou o imóvel e chegou cobrança de cotas anteriores à compra? A dívida de condomínio acompanha a unidade: pelo Código Civil, quem adquire responde pelos débitos do antigo proprietário, inclusive multa e juros. Você paga e cobra do vendedor depois, o que é bem mais difícil do que pedir a certidão negativa de débitos do condomínio antes de assinar, junto com o resto do que se confere no contrato de compra e venda.
Cobrança de cotas muito antigas tem prazo. O entendimento que prevalece nos tribunais é de cinco anos, contados do vencimento de cada parcela, mas isso não desaparece sozinho: precisa ser alegado na defesa, e é assunto para um advogado olhar com o seu caso na mão.
Multa e juros por atraso têm teto
Esta é a cobrança que mais revolta e a mais fácil de conferir. Para condomínio, o Código Civil limita a multa por atraso a 2% sobre o débito. Os juros são os que a convenção previr e, quando ela é omissa, 1% ao mês.
Os dois são teto: a convenção pode prever menos, nunca mais. Convenção antiga com multa de 10% ou 20% ainda existe por aí, e para condomínio edilício esse percentual não é o que vale hoje.
A tabela abaixo usa uma cota de R$ 800, multa de 2% aplicada uma vez sobre a cota vencida e juros de 1% ao mês, sem correção monetária. Serve para conferir a ordem de grandeza do que chegou no seu boleto.
| Atraso | Multa (2%) | Juros (1% ao mês) | Total da cota |
|---|---|---|---|
| 1 mês | R$ 16 | R$ 8 | R$ 824 |
| 2 meses | R$ 16 | R$ 16 | R$ 832 |
| 3 meses | R$ 16 | R$ 24 | R$ 840 |
| 6 meses | R$ 16 | R$ 48 | R$ 864 |
| 12 meses | R$ 16 | R$ 96 | R$ 912 |
Repare no tamanho: seis meses de atraso de uma cota de R$ 800 acrescentam R$ 64, e não metade do valor. Se o que chegou está muito acima disso, ou a convenção prevê correção monetária à parte, ou a conta está errada.
Correção monetária pode ser cobrada quando a convenção prevê, pelo índice que ela indicar, e aí o acréscimo depende do período do atraso. O acumulado de cada índice está nos índices econômicos atualizados, e conferir leva dois minutos.
Multa por infração não é multa por atraso
São cobranças diferentes e costumam ser confundidas. A multa por descumprir regra do prédio, como barulho ou uso indevido de área comum, precisa estar prevista na convenção, e o valor tem teto na lei: até cinco vezes a contribuição mensal, com limite maior apenas no caso extremo de comportamento antissocial repetido.
Quando a convenção não prevê a multa, a cobrança depende de deliberação da assembleia. E em qualquer caso você tem direito de saber qual foi a infração, quando aconteceu e com base em que regra, antes de pagar.
Como contestar, na ordem certa
- Peça os documentos, por escrito. Com prazo e por canal que deixe rastro. Boa parte das cobranças estranhas se explica ou se desfaz nesta etapa, sem briga.
- Aponte o erro em uma mensagem só. Número do boleto, mês de referência, valor cobrado, valor que você entende devido e o documento que sustenta a sua conta. Texto curto e objetivo é respondido; desabafo longo, não.
- Continue pagando o que não está em discussão. A cota do mês segue devida enquanto a diferença é discutida.
- Leve o assunto à assembleia. Peça a inclusão na pauta por escrito. Se o síndico não convoca a assembleia anual, um quarto dos condôminos pode convocar, e a mesma proporção vale para uma assembleia extraordinária.
- Se o problema for a prestação de contas inteira, a assembleia pode rejeitar as contas e, por maioria absoluta, destituir o síndico que não presta contas ou administra mal o condomínio.
- Via judicial, por último. Existem caminhos para exigir a prestação de contas, anular uma deliberação e depositar em juízo o valor que você entende devido enquanto o resto é discutido. Qual deles serve depende da sua convenção, da ata e do que foi cobrado: é conversa com advogado, e ninguém pode prometer o resultado antes de ler os documentos.
Parar de pagar não é protesto, é o pior caminho. A cota de condomínio tem cobrança judicial rápida e a dívida gruda no imóvel. Enquanto você discute a diferença de um rateio, correm multa, juros e honorários sobre o valor inteiro, e a discussão que começou pequena termina custando muito mais. Pague o incontroverso, conteste a diferença.
Perguntas frequentes
Posso deixar de pagar o condomínio enquanto contesto a cobrança?
Não é recomendável. A cota continua devida e a dívida acompanha o imóvel, com multa, juros e cobrança judicial rápida. O caminho é pagar a parte que você reconhece e contestar a diferença por escrito, guardando todos os comprovantes.
Qual é a multa máxima por atraso na cota do condomínio?
O Código Civil limita a multa a 2% sobre o débito. Os juros são os previstos na convenção e, quando ela é omissa, 1% ao mês. São tetos: a convenção pode prever percentuais menores, nunca maiores.
O síndico é obrigado a me mostrar as contas?
Sim. Prestar contas é dever do síndico, na assembleia anual e quando os condôminos exigirem. Peça balancete, extratos, notas fiscais e planilha de rateio por escrito, com prazo. Recusa sistemática em prestar contas é motivo de destituição pela assembleia.
Votei contra a obra na assembleia. Preciso pagar o rateio?
Sim. Deliberação de assembleia regularmente convocada obriga todos os condôminos, inclusive quem votou contra e quem não compareceu. O que se questiona não é o seu voto, é o quórum usado para aprovar aquele tipo de obra.
Sou inquilino e veio rateio de obra no meu boleto. Quem paga?
Obra de estrutura, fachada e equipamento novo é despesa extraordinária, do proprietário. Avise a administradora antes do vencimento e peça o boleto sem essa parte. Se não der tempo, pague e cobre o reembolso do dono, com a ata da obra anexada.
O condomínio pode cobrar cotas de anos atrás?
Pode cobrar, e a dívida acompanha a unidade mesmo depois da venda. Existe um prazo, e o entendimento predominante nos tribunais é de cinco anos contados de cada parcela vencida, mas isso precisa ser alegado na defesa e merece a análise de um advogado sobre o seu caso.
Comprei um apartamento e apareceu dívida antiga de condomínio. É minha?
Pelo Código Civil, quem adquire a unidade responde pelos débitos do antigo proprietário perante o condomínio, inclusive multa e juros. Depois cabe a você cobrar do vendedor. Por isso a certidão negativa de débitos do condomínio entra na lista de documentos pedidos antes de assinar.
