São duas cobranças, e a segunda pega o proprietário de surpresa: a taxa mensal de 8% a 12% e a intermediação de um aluguel na assinatura. Veja quanto sobra por mês, a conta do primeiro ano e o que perguntar antes de assinar.
Existem duas cobranças diferentes, e é a segunda que costuma pegar o proprietário de surpresa. Uma é mensal e sai de todo aluguel que entra. A outra aparece uma vez, no começo do contrato, e leva quase um mês inteiro de aluguel.
Somadas, elas consomem por volta de 18% do que o imóvel rende no primeiro ano. Do segundo ano em diante, a conta cai bastante. Este guia mostra os dois números com a tabela por valor de aluguel, e o que dá para negociar em cada um.
As duas cobranças que existem
A taxa de administração é mensal, um percentual de cada aluguel recebido. Ela paga a gestão contínua: cobrar o inquilino, repassar para você, acompanhar atraso, cuidar do reajuste, do IPTU e das vistorias.
A taxa de intermediação (também chamada de taxa de locação, de angariação ou de contrato) é cobrada uma vez só, quando o contrato é assinado. Ela paga o trabalho de anunciar, mostrar o imóvel, analisar o candidato e montar a papelada.
Por que isso importa. Muito proprietário compara imobiliárias só pelo percentual mensal e descobre a taxa de intermediação na hora de receber o primeiro repasse, que vem perto de zero. Pergunte pelas duas antes de decidir.
Quanto sobra do seu aluguel por mês
A faixa praticada no Brasil fica entre 8% e 12% do aluguel. Em praças menores, ou para imóvel de alto padrão com pouca demanda de gestão, cai para 6% a 8%; em pacotes mais completos, passa de 12%.
| Aluguel | Taxa de 8% | Taxa de 10% | Taxa de 12% |
|---|---|---|---|
| R$ 1.000 | R$ 920 | R$ 900 | R$ 880 |
| R$ 1.500 | R$ 1.380 | R$ 1.350 | R$ 1.320 |
| R$ 2.000 | R$ 1.840 | R$ 1.800 | R$ 1.760 |
| R$ 2.500 | R$ 2.300 | R$ 2.250 | R$ 2.200 |
| R$ 3.000 | R$ 2.760 | R$ 2.700 | R$ 2.640 |
| R$ 4.000 | R$ 3.680 | R$ 3.600 | R$ 3.520 |
| R$ 5.000 | R$ 4.600 | R$ 4.500 | R$ 4.400 |
A diferença entre 8% e 12% parece pequena no mês. Num aluguel de R$ 3.000 são R$ 120 mensais, o que dá R$ 1.440 por ano e R$ 4.320 em um contrato de três anos. É por isso que vale pedir proposta em mais de uma imobiliária.
A conta do primeiro ano, que é a que dói
Com taxa de administração de 10% e intermediação de um aluguel, este é o custo real do primeiro ano:
| Aluguel | Recebido no ano | Administração (12x) | Intermediação | Sobra para você |
|---|---|---|---|---|
| R$ 1.000 | R$ 12.000 | R$ 1.200 | R$ 1.000 | R$ 9.800 |
| R$ 1.500 | R$ 18.000 | R$ 1.800 | R$ 1.500 | R$ 14.700 |
| R$ 2.000 | R$ 24.000 | R$ 2.400 | R$ 2.000 | R$ 19.600 |
| R$ 2.500 | R$ 30.000 | R$ 3.000 | R$ 2.500 | R$ 24.500 |
| R$ 3.000 | R$ 36.000 | R$ 3.600 | R$ 3.000 | R$ 29.400 |
| R$ 5.000 | R$ 60.000 | R$ 6.000 | R$ 5.000 | R$ 11.000 de custo, R$ 49.000 líquidos |
Em todos os casos o custo do primeiro ano fica em 18,3% do que o imóvel rende. Do segundo ano em diante, sem contrato novo, cai para os 10% da administração.
É exatamente por isso que troca de inquilino é cara para o proprietário: cada contrato novo traz a intermediação de volta, e ainda costuma vir acompanhado de um ou dois meses de imóvel vazio.
O que você paga e o que o inquilino paga
As duas taxas saem do bolso do proprietário, e não do inquilino. Elas são descontadas antes do repasse, então você não recebe uma cobrança separada: recebe menos.
- Proprietário paga: taxa de administração, taxa de intermediação, IPTU (quando o contrato não repassa ao inquilino), seguro incêndio em alguns modelos de contrato, e reparos estruturais.
- Inquilino paga: aluguel, condomínio, contas de consumo, e os reparos de uso do dia a dia.
O inquilino tem custos próprios na entrada, como a garantia (caução, fiador ou seguro fiança) e, em parte das praças, o seguro incêndio. Mas a comissão da imobiliária, não.
A taxa abate no imposto de renda
Quem declara aluguel recebido pode deduzir a taxa de administração paga à imobiliária, porque a receita tributável é o valor líquido. O mesmo vale para o IPTU e o condomínio, quando o proprietário é quem paga.
Na prática, o dono de um imóvel alugado por R$ 3.000 com taxa de 10% declara os R$ 2.700 recebidos, não os R$ 3.000 cheios. Guarde os informes de repasse: é o documento que sustenta a dedução.
Vale a pena alugar por conta própria?
A conta parece óbvia, porque 10% ao mês é dinheiro. Mas ela muda quando você coloca os dois riscos que a taxa está pagando:
- Vacância. Cada mês com o imóvel vazio custa 8,3% do faturamento anual, quase o mesmo que a taxa do ano inteiro. Um mês a mais parado por anúncio fraco já come a economia.
- Inadimplência. Ação de despejo leva meses e tem custo de advogado. Quem analisa mal o candidato paga a conta depois.
Administrar por conta própria costuma compensar quando o imóvel é um só, você mora perto, tem tempo para atender visita e sabe montar contrato e vistoria. A partir de dois ou três imóveis, ou morando em outra cidade, a taxa deixa de ser despesa e vira terceirização de um trabalho real.
Um meio-termo que existe e pouca gente pede: contratar só a intermediação, para achar o inquilino, e administrar você mesmo depois. Nem toda imobiliária aceita, mas vale perguntar. Para comparar propostas, o diretório de imobiliárias do portal lista quem atende cada cidade.
O que perguntar antes de assinar
- Qual o percentual e o que está incluído nele? Peça por escrito. Alguns pacotes cobram vistoria, boleto e reajuste à parte.
- Qual a taxa de intermediação e em quantas vezes ela sai? Cem por cento do primeiro aluguel é o mais comum, mas há praças com 30% a 50%, e há quem parcele.
- Vocês garantem o aluguel se o inquilino atrasar? Existe a garantia de repasse em dia, que é um serviço à parte e encarece a taxa. Sem ela, atraso do inquilino é atraso no seu bolso.
- Em que dia cai o repasse? Alguns repassam em até 5 dias úteis do recebimento, outros em data fixa.
- Como funciona a rescisão do contrato com vocês? Confira aviso prévio e se há multa para tirar o imóvel da administração.
- Quem paga a vistoria de entrada e a de saída? É o documento que decide quem arca com os reparos no fim do contrato.
O reajuste anual é outro ponto que vale acertar antes: qual índice o contrato vai usar e em que mês ele se aplica. Dá para conferir o percentual acumulado na calculadora de reajuste de aluguel antes de aceitar o número que vier na renovação.
A taxa também paga o trabalho que evita o pior cenário: cobrança, acordo e, se nada resolver, a ação de despejo, cujo custo para o proprietário está em quanto custa uma ação de despejo.
Perguntas frequentes
Quanto a imobiliária cobra para alugar meu imóvel?
Entre 8% e 12% do aluguel por mês, a título de taxa de administração, mais uma taxa de intermediação no início do contrato que costuma equivaler a um aluguel. Num aluguel de R$ 2.000 com taxa de 10%, você recebe R$ 1.800 por mês e paga R$ 2.000 uma vez, na assinatura.
Quem paga a comissão da imobiliária no aluguel, o dono ou o inquilino?
O proprietário. As duas taxas são descontadas do repasse antes de o dinheiro chegar até você. O inquilino paga o aluguel, o condomínio, as contas de consumo e a garantia que o contrato exigir.
Qual a porcentagem que a imobiliária cobra para administrar um imóvel?
A faixa usual é de 8% a 12%. Abaixo disso costuma ser praça pequena ou pacote reduzido; acima, pacote completo com serviços extras como garantia de repasse.
A taxa de administração é cobrada mesmo com o imóvel vazio?
Não. Ela incide sobre o aluguel recebido, então mês sem aluguel é mês sem taxa. O que algumas imobiliárias cobram durante a vacância é uma taxa de anúncio ou de manutenção, o que precisa estar no contrato.
Dá para negociar a taxa da imobiliária?
Dá, principalmente com mais de um imóvel na mesma administradora, com imóvel de aluguel alto ou em região de alta procura. Peça proposta em duas ou três e compare as duas taxas juntas, nunca só o percentual mensal.
Posso deduzir a taxa da imobiliária no imposto de renda?
Sim. A comissão paga à imobiliária é dedutível do aluguel recebido, assim como IPTU e condomínio pagos pelo proprietário. Declara-se o valor líquido, e os informes de repasse comprovam o desconto.
O que acontece se o inquilino não pagar?
Sem contratação de garantia de repasse, a imobiliária cobra o inquilino e conduz a negociação, mas o prejuízo do mês é seu. Com garantia contratada, ela repassa mesmo no atraso, e a taxa mensal é mais alta por causa disso.
