Reajuste só de 12 em 12 meses, visita com hora marcada, obra estrutural por conta do dono e caução devolvida corrigida. O que a lei garante, o que é obrigação sua e o que fazer quando um direito é desrespeitado.
Quem aluga costuma saber bem o que deve. O que quase ninguém sabe é o que pode exigir, e a diferença entre as duas coisas custa dinheiro todo mês.
A Lei 8.245/1991 protege bastante quem mora de aluguel. Estes são os direitos que mais aparecem no dia a dia, o que fazer quando algum deles é desrespeitado, e o que de fato é obrigação sua.
Reajuste só de 12 em 12 meses
O aluguel não pode subir antes de completar um ano. O reajuste é anual, pelo índice que o contrato definir, e é o contrato que manda: se está escrito IPCA, não pode vir IGP-M porque num determinado ano ele subiu mais.
Recebeu um valor novo e quer conferir antes de aceitar? O acumulado de cada índice está na calculadora de reajuste de aluguel. Erro de cálculo acontece, e quase sempre para cima.
Ninguém entra no imóvel sem você autorizar
Enquanto você mora ali, a posse é sua. O proprietário e o corretor só entram com data e horário combinados com você.
Se o imóvel estiver à venda ou sendo anunciado para nova locação, você é obrigado a permitir visitas, mas em horário previamente ajustado, e não quando aparecerem na porta.
Despejo exige ação judicial
Não existe retirada por conta própria. Trocar a fechadura, cortar água ou luz, remover seus móveis ou ameaçar para forçar a saída é ilegal, e o proprietário responde por isso.
A saída de quem não sai por vontade própria acontece por ação de despejo, com direito de defesa e prazo determinado pelo juiz. Nem atraso de aluguel muda essa regra.
Obras estruturais são do proprietário
A divisão é simples e vale para quase todo caso concreto: o que é do imóvel é do dono, o que é do uso é seu.
- Do proprietário: telhado, infiltração, rede elétrica e hidráulica, estrutura, e qualquer problema que já existia quando você entrou.
- Seu: lâmpada queimada, vedação de torneira, entupimento causado pelo uso, pintura de desgaste no fim do contrato quando o contrato prevê.
Se você precisa fazer um reparo urgente que é obrigação do dono, avise por escrito antes, guarde a nota e peça o ressarcimento. Benfeitoria necessária dá direito a reembolso, e obra feita sem avisar vira discussão.
Preferência na compra, se o imóvel for vendido
O proprietário pode vender o imóvel alugado, mas você tem preferência: ele precisa te oferecer primeiro, nas mesmas condições propostas a terceiros, e você tem 30 dias para responder.
Vendido sem essa oferta e com o contrato registrado em cartório, existe caminho jurídico para reclamar. Vale conhecer também a outra ponta: se o novo dono não quiser manter a locação, ele precisa te dar 90 dias para desocupar, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência registrada.
A caução volta corrigida
O depósito em dinheiro dado como garantia é limitado a três meses de aluguel, precisa ficar em caderneta de poupança e volta para você corrigido no fim do contrato.
Descontos só podem ser feitos sobre valores que você realmente deve, com a conta discriminada. Caução devolvida sem correção, ou retida sem justificativa apresentada, é cobrável.
Recibo de tudo o que você paga
Você tem direito ao recibo discriminado, separando aluguel, condomínio, IPTU e o que mais estiver no contrato. Valor único e sem discriminação impede conferir o que está sendo cobrado, e é justamente aí que sobra despesa que não era sua.
Duas cobranças que costumam vir indevidamente para o inquilino: obra no condomínio que seja benfeitoria (fachada nova, elevador novo) e fundo de reserva, que em regra são do proprietário. A cota ordinária do condomínio, essa sim, é sua.
E o que é obrigação sua
Para a lista ficar honesta: pagar o aluguel e os encargos em dia, cuidar do imóvel como se fosse seu, avisar o proprietário de qualquer problema assim que perceber, não fazer obra que altere a estrutura sem autorização por escrito, permitir vistoria combinada, e devolver o imóvel no estado em que recebeu, com o desgaste natural do uso descontado.
É a vistoria de entrada que prova esse estado. Se você não fez uma quando entrou, registre hoje mesmo o que encontrar de problema, por escrito e com fotos datadas, e envie ao proprietário ou à imobiliária.
Quando o direito é desrespeitado
- Registre por escrito. Mensagem, e-mail ou carta. Conversa por telefone não prova nada depois.
- Dê prazo. Comunique o problema pedindo solução em prazo razoável, e guarde o comprovante de envio.
- Procure a imobiliária administradora, quando houver. Ela responde pela gestão e costuma resolver antes de virar disputa.
- Procure o Procon ou a Defensoria Pública se não houver solução. Ação de locação não exige advogado em valores dentro do limite dos Juizados Especiais.
Se a conclusão for que vale mais mudar do que discutir, dá para ver o que existe na sua faixa na busca de imóveis para alugar. E antes de assinar o próximo contrato, vale conhecer as regras do que está por vir no guia da Lei do Inquilinato, organizado por situação de contrato.
Perguntas frequentes
De quanto em quanto tempo o aluguel pode aumentar?
A cada 12 meses, pelo índice previsto no contrato. Reajuste antes de completar um ano não é válido, e o índice aplicado precisa ser o que está escrito.
O proprietário pode entrar no imóvel sem avisar?
Não. Enquanto você ocupa o imóvel, a posse é sua, e visitas dependem de horário combinado com você, inclusive quando o imóvel está à venda.
Quem paga o conserto de infiltração?
O proprietário. Problemas estruturais e defeitos anteriores à locação são dele. O que decorre do uso do dia a dia é do inquilino.
O dono vendeu o imóvel. Preciso sair?
Você tinha direito de preferência na compra. Se o novo proprietário não quiser manter a locação, precisa conceder 90 dias para a desocupação, salvo se o contrato tiver cláusula de vigência registrada em cartório, caso em que a locação é respeitada até o fim.
A caução tem que ser devolvida corrigida?
Sim. O depósito em dinheiro fica em poupança e volta corrigido, descontados apenas os valores efetivamente devidos, com a conta apresentada.
Posso ser despejado por atraso sem processo?
Não. Qualquer retirada exige ação de despejo, com direito de defesa. Trocar fechadura ou cortar utilidades para forçar a saída é ilegal.
Sou obrigado a pagar obra do condomínio?
A cota ordinária é do inquilino. Despesas extraordinárias, como benfeitorias na fachada e fundo de reserva, são do proprietário. Peça o recibo discriminado para conferir o que está sendo cobrado.
