São 12 meses de aluguel de valor da causa e 3 aluguéis de caução se você pedir a liminar: esses dois são nacionais, custas e honorário não. O que sai do bolso antes da primeira audiência, o que o inquilino é condenado a reembolsar e a conta de cada mês de espera.
A pergunta chega sempre do mesmo jeito: o inquilino parou de pagar, o proprietário cansou de cobrar e quer saber quanto vai ter que tirar do bolso para tirar aquela pessoa do imóvel. A resposta honesta tem duas partes: alguns números são nacionais e dá para cravar hoje, e a maior fatia da conta depende do estado do imóvel e do advogado que você contratar.
E existe uma ordem que quase ninguém explica: quem entra com a ação adianta as despesas, e só no fim, se ganhar, é que o juiz condena a outra parte a reembolsar. O proprietário paga primeiro e cobra depois de quem já provou que não paga.
As três despesas que saem do seu bolso logo no começo
Antes de qualquer decisão do juiz, o proprietário costuma desembolsar três coisas, e só três:
- Honorários do advogado. O contrato particular com quem vai te representar, e quase sempre a maior parcela.
- Custas processuais. A taxa que o tribunal do seu estado cobra para o processo andar, recolhida por guia antes de protocolar.
- Caução, se quiser a liminar. Dinheiro depositado no processo para pedir a desocupação antes da sentença.
Despesas menores aparecem no caminho, e elas ficam mais adiante. O rito em si, com citação do inquilino, prazo de defesa e sentença, está em como funciona a ação de despejo e quanto tempo leva: aqui o assunto é só o dinheiro.
Valor da causa: 12 meses de aluguel, e é dele que tudo se calcula
Este é o primeiro número nacional, e vale decorar. Na ação de despejo, a Lei do Inquilinato manda atribuir à causa o valor de 12 meses de aluguel. Não é a dívida acumulada, não é o valor do imóvel, não é o que você acha justo. São doze aluguéis.
Supondo um aluguel de R$ 2.000, o valor da causa é R$ 24.000. Esse número importa porque é a base sobre a qual quase todo o resto é calculado: as custas do tribunal, boa parte dos honorários contratuais e, lá no fim, a condenação em sucumbência. Quando o despejo é cumulado com a cobrança dos atrasados, o que é comum e evita duas ações, o pedido de cobrança tem valor próprio e pode empurrar esse total para cima.
Custas processuais: quem fixa é o tribunal do seu estado
Aqui entra o primeiro grande aviso. Não existe custa processual nacional. Cada tribunal estadual tem o próprio regimento de custas, com percentuais, pisos e tetos diferentes: o mesmo despejo, com o mesmo aluguel, custa taxas diferentes em São Paulo, em Minas Gerais e no Maranhão.
O padrão mais comum é a custa ser um percentual sobre o valor da causa, quase sempre com piso e teto. Para ver como a conta se monta: supondo aluguel de R$ 2.000, valor da causa de R$ 24.000 e uma taxa hipotética de 1%, seriam R$ 240 de custas iniciais. Se a taxa do seu estado fosse 2%, dariam R$ 480. Os dois números ilustram a mecânica, não são previsão para o seu caso.
O número real sai da página de custas do tribunal do seu estado, e a maioria tem calculadora própria: você digita o valor da causa e o sistema devolve a guia.
Peça orçamento fechado, não o "mais ou menos". Três linhas por escrito resolvem: quanto de custas será recolhido, quanto ele cobra de honorário e o que ainda pode aparecer no meio do caminho. Escritório sério manda isso sem reclamar.
Honorários do advogado: faixa, modelo de cobrança e o que perguntar
Segundo grande aviso: honorário também varia por estado. Cada seccional da OAB publica a própria tabela de honorários sugeridos, e elas divergem tanto que o valor de referência da mesma ação em um estado chega a ser múltiplo do de outro. Por isso nenhum número aqui é o preço do serviço. O que dá para dizer com segurança são os modelos de cobrança:
- Valor fixo. Um preço fechado pela ação inteira. É o formato mais previsível e costuma aparecer quando o aluguel é baixo.
- Percentual sobre o valor da causa. Como a causa é sempre 12 aluguéis, aluguel mais alto significa honorário mais alto. Numa hipótese de faixa de 10% a 20% sobre os R$ 24.000 do exemplo, daria algo entre R$ 2.400 e R$ 4.800.
- Percentual sobre a dívida efetivamente recebida. Aparece quando o despejo vem cumulado com cobrança e o advogado assume parte do risco.
- Adicional de êxito. Uma parcela menor na contratação e um complemento quando o imóvel é desocupado ou o valor é recebido.
Três perguntas evitam discussão depois: o honorário cobre só o despejo ou também a execução do que for cobrado; recurso da outra parte é cobrado à parte; custas e diligências entram no valor combinado ou vêm por fora. Entre dois orçamentos, o mais barato que não responde essas três por escrito costuma sair mais caro.
Caução da liminar: três aluguéis parados, não gastos
Terceiro número nacional, e o que mais assusta quem não foi avisado. Em algumas hipóteses da Lei do Inquilinato, como a falta de pagamento em contrato sem garantia nenhuma, o proprietário pode pedir liminar de desocupação antes da sentença, e para isso precisa depositar em juízo caução de três meses de aluguel.
No exemplo do aluguel de R$ 2.000, são R$ 6.000 depositados. E aqui vale a distinção que muda tudo: caução não é custo, é dinheiro parado. Ela garante que, se o despejo for revertido, existe patrimônio para reparar quem foi tirado do imóvel. Confirmado o despejo, você levanta o valor atualizado pelos índices judiciais do período.
A decisão é de fluxo de caixa, não de prejuízo: você imobiliza três aluguéis agora para encurtar meses de imóvel ocupado sem receber. Quem não tem os R$ 6.000 segue o rito comum, sem liminar. E o inquilino ainda pode se defender e discutir o cabimento do despejo, assunto de quando o inquilino não pode ser despejado.
A tabela: quem paga cada despesa no início e no fim
Antes da tabela, as despesas menores, que aparecem sempre quando você achava que já tinha pagado tudo: a diligência do oficial de justiça, cobrada pelo tribunal por ato e por região para citar, cumprir liminar e executar a desocupação; a citação por edital, quando o inquilino sumiu; certidões e cópias de cartório; e chaveiro e transporte na desocupação forçada. Todas adiantadas pelo proprietário.
A coluna do meio é o que sai do seu bolso agora; a da direita é a situação depois de uma sentença favorável, que é bem diferente de dinheiro na conta.
| Despesa | Quem paga no início | Quem deve pagar no fim | Volta para você? |
|---|---|---|---|
| Honorários do seu advogado | Proprietário | Proprietário (é contrato particular seu) | Não |
| Custas processuais | Proprietário | Quem perde a ação | Sim, se ganhar e conseguir cobrar |
| Caução da liminar (3 aluguéis) | Proprietário | Ninguém, é depósito | Sim, com correção, se o despejo se confirma |
| Honorários de sucumbência | Ninguém no início | Quem perde, ao advogado da outra parte | Não sai do seu bolso se você vencer |
| Diligência do oficial de justiça | Proprietário | Quem perde a ação | Sim, se ganhar e conseguir cobrar |
| Edital, certidões, chaveiro | Proprietário | Quem perde a ação | Sim, se ganhar e conseguir cobrar |
| Aluguéis atrasados e encargos | Ninguém, é a dívida | Inquilino, se houver pedido de cobrança | Só se houver patrimônio para executar |
Ganhei a ação. O inquilino me reembolsa mesmo?
Pelo Código de Processo Civil, quem perde a ação é condenado a pagar honorários ao advogado da parte vencedora, fixados entre 10% e 20% sobre o valor da condenação, do proveito econômico obtido ou do valor atualizado da causa. Nos R$ 24.000 do exemplo, seriam R$ 2.400 a R$ 4.800. Junto com isso, o perdedor reembolsa as custas e as despesas adiantadas.
No papel, o proprietário vencedor sai inteiro. Na prática existe distância entre a sentença e o dinheiro: quem estava há meses sem pagar aluguel raramente tem saldo em conta, bem penhorável ou emprego formal quando a decisão sai. E a sentença não transfere dinheiro sozinha: para receber, é preciso executar a condenação, uma nova etapa, com tempo e despesas próprias. Por isso o planejamento realista é entrar na ação contando com recuperar o imóvel, e tratar o dinheiro atrasado como possibilidade, não como receita garantida.
A conta que ninguém faz: quanto custa não entrar com a ação
A conversa costuma parar no valor do advogado, e é aí que a conta fica errada, porque esperar também tem preço, todo mês, sem nota fiscal. Enquanto o inadimplente está no imóvel, o aluguel não entra, o condomínio continua vencendo e o IPTU continua correndo. E se o contrato responsabiliza o inquilino por condomínio e imposto, mas ele parou de pagar tudo, a cobrança bate na porta do dono, porque é o imóvel que responde.
Um exemplo com premissas declaradas: aluguel hipotético de R$ 2.000, condomínio de R$ 500 e IPTU de R$ 150 por mês, ao longo de oito meses hipotéticos de espera. São R$ 2.650 queimados por mês, o que dá R$ 16.000 de aluguel que não entrou mais R$ 5.200 de encargos, R$ 21.200 no total. No mesmo exemplo, um desembolso inicial de R$ 240 de custas com honorário hipotético de 15% sobre a causa, R$ 3.600, somaria R$ 3.840: a espera custa 5,5 vezes o começo da ação.
Nenhum desses números é o seu: troque o aluguel, o condomínio e os meses pelos seus e refaça. A conclusão costuma sobreviver à troca.
As saídas mais baratas: acordo, garantia e administração
Acordo pela entrega das chaves
A opção mais barata quase nunca é processar, é negociar a saída: o inquilino entrega as chaves em uma data combinada, com o imóvel desocupado e nas condições da vistoria, e em troca recebe abatimento de parte ou de toda a dívida acumulada.
Parece perda, mas compare com o cenário real: a dívida provavelmente não seria recebida de qualquer forma, e cada mês a mais de imóvel ocupado gera prejuízo novo. Trocar um crédito improvável por um imóvel livre em trinta dias costuma ser o melhor negócio disponível. Faça por escrito, com data de entrega, quitação recíproca e vistoria de saída anexada. A lei também permite ao inquilino purgar a mora, pagando dentro do processo o que deve para evitar o despejo: aí você recebe e o caso custa menos que qualquer projeção.
Quando o contrato tem garantia
Contrato com garantia bem feita muda a conta antes de ela existir. No seguro fiança, a seguradora costuma cobrir os aluguéis inadimplidos dentro dos limites da apólice e, em muitos produtos, os encargos e as despesas da ação, e depois cobra do inquilino. Com fiador ou com caução, a cobrança tem para onde ir. Como cada garantia funciona e quanto custa está em aluguel sem fiador, e a lição para o próximo contrato é direta: a garantia que parecia burocracia na assinatura é o que decide se a inadimplência custa um telefonema ou um processo.
Quando a imobiliária administra
Administrar custa uma taxa mensal, detalhada em quanto a imobiliária cobra para alugar meu imóvel. O que interessa aqui é outro ponto: é a administradora que cobra nos primeiros dias de atraso, notifica, tenta o acordo e aciona a garantia, justamente o trabalho que evita chegar na ação. Quem prefere não descobrir isso na prática procura uma imobiliária para administrar o imóvel na sua cidade, e quem está recolocando o imóvel recuperado compara o que o mercado pede na busca de imóveis para alugar.
Este texto não substitui advogado. Ele mostra como a conta se monta, o que é nacional e o que muda de estado para estado. O orçamento que vale para o seu caso é o do advogado do seu estado, com a tabela de custas do seu tribunal na mão.
Perguntas frequentes
Quanto um advogado cobra por uma ação de despejo?
Não existe preço nacional. Cada seccional da OAB publica a própria tabela de honorários sugeridos, e os valores de referência divergem muito entre estados. Os modelos usuais são valor fixo, percentual sobre o valor da causa, percentual sobre o que for recebido, ou adicional de êxito. Peça dois orçamentos por escrito, no mesmo formato.
Quem paga as custas de uma ação de despejo?
No começo, o proprietário, porque cada parte adianta as despesas dos atos que requer. No fim, quem perde é condenado a reembolsar custas e despesas, e esse reembolso depende de a outra parte ter como pagar.
Qual é o valor da causa na ação de despejo?
Doze meses de aluguel, por determinação da Lei do Inquilinato. Com aluguel de R$ 2.000, são R$ 24.000. Quando há cobrança dos atrasados junto, esse pedido soma valor próprio e pode elevar o total.
O inquilino paga alguma coisa na ação de despejo?
Durante o processo, o próprio advogado e as despesas dos atos que ele mesmo requerer. Se perder, é condenado a custas, despesas e honorários de sucumbência ao advogado do proprietário, além da dívida de aluguel quando houve pedido de cobrança.
Preciso pagar caução para pedir a liminar?
Para obter a desocupação liminar, nas hipóteses em que a lei permite, sim: a caução é de três meses de aluguel, prestada no processo. Sem esse depósito, a ação continua possível, mas segue o rito comum e a desocupação vem depois da sentença.
O dinheiro da caução volta?
Volta, com atualização, quando o despejo se confirma. Ela é depósito de garantia, não é taxa nem pagamento a ninguém. O efeito real no seu bolso é de dinheiro imobilizado durante o processo, e é assim que ele deve entrar no planejamento.
Se eu ganhar, o inquilino me reembolsa?
A sentença condena o perdedor a custas, despesas e honorários de sucumbência entre 10% e 20% sobre o valor da condenação ou da causa. Receber é outra etapa: sem pagamento espontâneo, é preciso executar a decisão, e execução contra quem não tinha dinheiro para o aluguel demora e nem sempre recupera o valor.
Sai mais barato fazer acordo?
Quase sempre. A entrega das chaves com abatimento da dívida troca um crédito improvável por um imóvel desocupado em semanas, evitando honorários, custas, caução e meses sem receber. Formalize por escrito, com data, estado do imóvel e quitação recíproca.
A imobiliária cobra para entrar com a ação?
A ação é ajuizada por advogado, e o honorário dele é despesa separada da taxa de administração. A administradora normalmente cobra os primeiros atrasos, notifica, tenta acordo e aciona a garantia. Confirme no seu contrato o que está incluído e o que é cobrado à parte antes de precisar.
