Ação de despejo: como funciona e quanto tempo leva

São 15 dias para pagar e encerrar a ação, 15 ou 30 dias para desocupar depois da sentença e 90 dias quando o imóvel foi vendido. O rito etapa por etapa, a tabela de prazos da Lei do Inquilinato e o que faz o processo passar de um ano.

Despejo não é decisão do proprietário, é sentença. Entre o primeiro aluguel atrasado e o dia em que a chave muda de mão existe um processo com etapas definidas em lei, e cada etapa tem prazo próprio.

Os dois lados querem a mesma resposta: quanto tempo isso leva. A lei não fixa duração total, mas fixa quase todos os prazos do caminho, e é pela soma deles que dá para enxergar o calendário real. Abaixo, o rito na ordem em que acontece, a tabela de prazos da Lei do Inquilinato e o que faz o processo durar mais.

Por que o despejo só acontece por ação judicial

Não existe despejo administrativo no Brasil. Mesmo com aluguel atrasado, contrato vencido e inquilino sem responder mensagem, a retirada só é legítima por decisão de um juiz, cumprida por oficial de justiça.

Tudo que tenta encurtar esse caminho por fora vira problema para quem tentou: trocar a fechadura, cortar água, luz ou gás, remover móveis ou impedir a entrada do morador. O ponto já está em direitos do inquilino, e a regra é simples: quem age por conta própria vira réu no lugar de autor.

A ação exige advogado e tem custo, que varia conforme o estado, o valor do aluguel e o honorário combinado. Essa conta está inteira em quanto custa uma ação de despejo.

Os motivos que permitem entrar com a ação

Não é qualquer desconforto que autoriza o pedido. A lei lista as situações, e o motivo escolhido define o prazo de desocupação lá na frente e se cabe liminar.

• Falta de pagamento. Aluguel, condomínio, IPTU e demais encargos do contrato. É o mais comum de todos.
• Fim do contrato, a chamada denúncia vazia. Vale para contrato escrito de trinta meses ou mais. Não precisa dar motivo, só cumprir o prazo.
• Infração do contrato ou da lei. Sublocar sem autorização, usar o imóvel para outra finalidade, obra proibida, dano, perturbação reiterada dos vizinhos.
• Venda do imóvel. Quem compra pode denunciar a locação, salvo contrato com prazo determinado e cláusula de vigência averbada na matrícula.
• Uso próprio. Retomada para o proprietário morar, ou para cônjuge, companheiro, ascendente ou descendente sem imóvel residencial próprio.
• Obras. Demolição ou reforma aprovada pelo poder público que aumente a área construída.
• Falta de garantia. O fiador morreu, pediu exoneração ou ficou insolvente e o inquilino, notificado, não apresentou outra.

Contrato verbal ou com prazo menor que trinta meses se prorroga automaticamente no fim, e a retomada só cabe nas hipóteses da lei, entre elas a vigência ininterrupta por mais de cinco anos.

O passo a passo da ação de despejo

Esta é a sequência padrão. Nem todo processo tem todas as etapas, e é disso que depende o calendário.

1. Notificação prévia, quando o caso exige. Terminado o contrato, o proprietário tem trinta dias para ajuizar direto. Passou disso e o inquilino continuou morando sem oposição, a locação vira por prazo indeterminado e aí é preciso notificar com trinta dias. Na falta de pagamento a lei não exige notificação, mas a cobrança por escrito costuma vir antes e serve de prova.
2. Petição inicial. O advogado protocola a ação na vara cível, descreve o motivo, calcula o débito e, se for o caso, pede a liminar.
3. Citação do inquilino. É o marco que faz os prazos correrem, e é aqui que muito processo trava: inquilino não encontrado atrasa tudo.
4. Os quinze dias que decidem o resto. Da citação em diante, o inquilino pode pagar, se defender, ou não fazer nada.
5. Liminar de desocupação, quando cabe. Em algumas hipóteses o juiz determina a saída em quinze dias, antes de ouvir o outro lado, mediante caução de três meses de aluguel.
6. Instrução e sentença. Havendo defesa, o processo segue com audiência, provas e manifestações até a decisão.
7. Prazo de desocupação voluntária. A sentença que decreta o despejo já fixa o prazo para sair, e o mandado é expedido.
8. Mandado com oficial de justiça. Vencido o prazo sem a saída, o oficial vai ao imóvel cumprir a ordem.
9. Força policial, só no fim. Havendo resistência, o juiz autoriza o uso de força, inclusive arrombamento. É a última etapa, não a primeira.

A tabela de prazos do despejo

Os prazos abaixo são nacionais, estão na Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/1991, e não dependem do estado nem da vara.

Uma observação vale para a tabela inteira: prazo processual, como o de defesa, e prazo material, como o de desocupação, não são contados da mesma forma, e há divergência sobre alguns. O advogado confirma a data exata olhando o processo, e é isso que evita perder o dia de pagar ou o de sair.

Quanto tempo leva do começo ao fim

A lei não estabelece duração total, e número apresentado como regra é chute. O que dá para dizer com honestidade é do que a duração depende.

• Se cabe liminar. É o fator que mais encurta: a saída pode acontecer em poucas semanas, muito antes da sentença.
• Se o inquilino é encontrado para a citação. Endereço desatualizado e citação por edital somam meses sem nada de mérito decidido.
• Se ele paga. A purga da mora encerra a discussão ali mesmo, dentro dos quinze dias.
• Se ele se defende. Defesa significa instrução, eventual audiência e prazos para as duas partes.
• Se há recurso. Passa a depender da pauta do tribunal, e o total costuma ultrapassar o ano.
• A vara e o estado. O mesmo pedido anda em ritmos diferentes conforme a comarca.

Em linguagem de calendário: sem defesa e com liminar, costuma resolver em poucos meses. Com defesa, sobe. Com recurso, costuma passar de um ano. São tendências da prática, não prazos legais.

Um detalhe surpreende muita gente: o recurso contra a sentença, em regra, não segura a desocupação. A lei permite executar o despejo enquanto o processo corre no tribunal, mediante caução entre seis e doze meses de aluguel, salvo nas ações por falta de pagamento, infração e reparos urgentes, em que a lei dispensa a caução.

Liminar de despejo: quando o inquilino sai antes da sentença

A liminar é a exceção que muda o calendário inteiro: determina a saída em quinze dias, sem ouvir o inquilino antes, e só existe nas hipóteses que a lei lista.

A mais frequente é a falta de pagamento em contrato sem nenhuma garantia. Se o contrato tem fiador, caução, seguro fiança ou título de capitalização, essa porta não abre e o processo segue o caminho comum. A diferença entre essas modalidades está em aluguel sem fiador, e é o ponto mais decisivo do contrato que quase ninguém lê.

A lista tem outras entradas: descumprimento de acordo de desocupação, fim de locação por temporada, morte do inquilino sem sucessor, permanência de sublocatário e falta de nova garantia depois de notificado. Em todas, a caução de três aluguéis é condição.

O que o inquilino pode fazer nos quinze dias

Recebida a citação, abre a janela mais importante do processo para quem mora no imóvel, e ela tem três saídas.

A primeira é pagar. A lei permite depositar o débito atualizado em quinze dias e evitar a rescisão: aluguéis vencidos, multas, juros, correção e despesas do processo. Quem já usou essa faculdade nos vinte e quatro meses anteriores não pode repetir.

A segunda é se defender, no mesmo prazo. Há situações em que o pedido não se sustenta ou o valor cobrado está errado, e esse terreno inteiro está em quando o inquilino não pode ser despejado.

A terceira é negociar a saída. Acordo homologado em juízo com data combinada costuma ser mais barato e mais previsível que esperar a sentença. Quem vai precisar de outro endereço faz bem em procurar nessa fase, e não no dia do mandado, na busca de imóveis para alugar.

Não fazer nada é a pior opção: o processo caminha para a sentença sem contraditório, e a próxima notícia costuma ser o oficial de justiça na porta.

O dia do despejo forçado e o que acontece com os móveis

Vencido o prazo sem a saída, o mandado é cumprido. O oficial de justiça comparece ao imóvel, e havendo resistência o juiz pode autorizar o uso de força, inclusive arrombamento, com apoio policial.

Os bens do inquilino não são descartados nem viram do proprietário. A lei manda entregá-los à guarda de um depositário quando o morador não os retira, e o juízo define onde ficam. Remoção e depósito geram despesa, que normalmente recai sobre quem foi despejado: é por isso que retirada combinada dentro do prazo sai mais barata para os dois lados.

Aluguel atrasado: a partir de quando cabe a ação

Juridicamente, o direito de pedir o despejo nasce no primeiro vencimento não pago. Não existe carência legal de trinta, sessenta ou noventa dias.

Na prática, quase sempre vem outra coisa antes: cobrança, parcelamento, acionamento da garantia e notificação por escrito, só então a ação. Imóvel administrado por empresa costuma ter roteiro definido para isso, e é um dos motivos pelos quais a administração profissional de locação raramente chega ao tribunal. Quando a saída é negociada antes do fim do contrato, a discussão passa a ser sobre multa proporcional, tema de meu inquilino quer sair antes do prazo.

E a "nova lei de despejo" de que tanto se fala?

Não existe. A lei temporária da pandemia, que suspendeu desocupações, já perdeu a validade. O que vale hoje é a Lei do Inquilinato, a Lei 8.245/1991, com as alterações da Lei 12.112/2009, reforma que criou a liminar para contrato sem garantia e apertou a purga da mora. Texto antigo circulando como regra atual é problema real aqui: confirme a data antes de decidir.

Perguntas frequentes

Quanto tempo demora uma ação de despejo por falta de pagamento?

A lei não fixa duração total, então não há número correto para todos os casos. Pesam a liminar, a citação, o pagamento, a defesa e o recurso. Sem defesa e com liminar, costuma resolver em poucos meses. Com defesa e recurso, costuma passar de um ano.

Qual é o prazo para desocupar depois da sentença?

A regra é trinta dias contados da notificação do mandado. Cai para quinze dias quando o despejo foi decretado por falta de pagamento, por infração legal ou contratual, ou por fim de contrato já prorrogado, e também quando passaram mais de quatro meses entre a citação e a sentença. Na prática, a ação por falta de pagamento quase sempre termina com quinze dias.

Quanto tempo o oficial de justiça tem para cumprir o mandado?

A Lei do Inquilinato não fixa esse prazo. O cumprimento depende da central de mandados e da pauta do oficial da região, e varia bastante de comarca para comarca. O que a lei garante é o prazo dado ao morador para sair antes de o mandado ser cumprido à força.

Quanto tempo demora para sair uma liminar de despejo?

Também não há prazo legal para o juiz decidir. O pedido costuma ser analisado no começo do processo e depende de dois requisitos: que o caso esteja em uma das hipóteses da lei e que a caução de três aluguéis tenha sido depositada. Concedida, o prazo para desocupar é de quinze dias.

Quando o inquilino tem noventa dias para sair?

Quando o imóvel é vendido durante a locação e o novo proprietário decide não manter o contrato: ele denuncia a locação e concede noventa dias. Não vale se o contrato tiver prazo determinado e cláusula de vigência averbada na matrícula, caso em que o comprador assume a locação como está.

O que acontece se o inquilino não sair no prazo?

O despejo é cumprido por oficial de justiça, e havendo resistência o juiz pode autorizar o uso de força, inclusive arrombamento, com apoio policial. As despesas de remoção e depósito dos bens costumam recair sobre o despejado, e o débito de aluguel continua sendo cobrado.

O prazo de desocupação conta em dias úteis ou corridos?

Depende do prazo. Prazo processual, como o de defesa, e prazo material, como o de desocupação, seguem regras de contagem diferentes, e há divergência sobre alguns. Peça ao advogado a data exata calculada no seu processo: errar esse cálculo custa o direito de pagar ou o de sair.

Com quantos dias de atraso o proprietário pode entrar com a ação?

No dia seguinte ao vencimento não pago já existe o direito de ajuizar, não há carência legal. Na prática, quase sempre vêm antes uma cobrança, uma tentativa de acordo e o acionamento da garantia.

O que acontece com os móveis no despejo forçado?

Não podem ser descartados nem ficam com o proprietário. Se o morador não retira os bens, a lei determina que sejam entregues à guarda de um depositário, e o juízo define o local. Como remoção e depósito geram custo cobrado de quem foi despejado, retirar tudo no prazo é mais barato.