Não ter fiador deixou de ser impedimento. Compare as quatro garantias pelo que interessa: quanto sai do bolso na assinatura e se o dinheiro volta no fim do contrato.
Não ter fiador deixou de ser impedimento. A lei prevê outras garantias, e hoje a maioria dos contratos é fechada sem ninguém assinando por você.
O que muda de uma opção para outra é quanto sai do seu bolso na assinatura e se esse dinheiro volta no fim. Essa é a única comparação que importa na prática.
As garantias que a lei aceita
A Lei do Inquilinato prevê a caução, a fiança (o fiador), o seguro de fiança locatícia e a cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. Na prática do mercado, você vai encontrar quatro caminhos:
| Garantia | Custo na assinatura | Volta para você? |
|---|---|---|
| Caução em dinheiro | Até 3 aluguéis | Sim, corrigida |
| Fiador | Nada | Não se aplica |
| Seguro fiança | Prêmio anual, cobrado uma vez ou parcelado | Não |
| Título de capitalização | Valor único, na faixa de alguns aluguéis | Sim, no resgate ao fim do contrato |
Só uma garantia por contrato. A lei é expressa: o contrato admite uma única modalidade. Exigir caução e fiador ao mesmo tempo, ou seguro fiança e caução, é cobrança indevida.
Caução: a mais simples, se você tiver o dinheiro
Você deposita até três aluguéis como garantia. O valor fica em caderneta de poupança e volta para você corrigido no fim do contrato, descontado apenas o que você realmente dever.
É a opção mais barata no longo prazo, porque o dinheiro não é gasto, apenas parado. O problema é o começo: num aluguel de R$ 2.000, são R$ 6.000 imobilizados, além do primeiro aluguel e da mudança.
Dois pontos de atenção: caução acima de três aluguéis é irregular, e a devolução sem correção é cobrável. Guarde o comprovante do depósito e confira o contrato.
Seguro fiança: entra rápido, não volta
Uma seguradora garante o pagamento ao proprietário, e você paga um prêmio por isso. É a modalidade que mais cresce, porque aprova em poucos dias e não exige que você imobilize nada.
O custo é calculado sobre o valor do aluguel e dos encargos, e varia bastante conforme a análise de crédito e a cobertura contratada. É dinheiro que não retorna: funciona como qualquer seguro.
Antes de assinar, confira três coisas: o que está coberto além do aluguel (condomínio, IPTU, danos ao imóvel, multa de rescisão), se o prêmio é anual ou mensal, e o que acontece na renovação do contrato.
Título de capitalização: o dinheiro volta, mas rende pouco
Você compra um título e ele fica bloqueado como garantia. No fim do contrato, resgata. O valor costuma ser equivalente a alguns aluguéis, pago de uma vez.
A vantagem sobre o seguro é que você recupera o dinheiro. A desvantagem é que ele rende menos do que renderia em quase qualquer outra aplicação, então existe um custo de oportunidade real. Compare antes de escolher entre ele e a caução.
Fiador: por que ficou mais raro
Continua valendo, e não custa nada na assinatura. O que ficou difícil é atender às exigências: normalmente o fiador precisa ter imóvel quitado na mesma cidade, renda comprovada de algumas vezes o aluguel e nome limpo.
Se você tem alguém nessas condições e disposto a assinar, é a opção mais barata que existe. Só entenda o que está pedindo: o fiador responde com o patrimônio dele, e sair da fiança depois exige a concordância do proprietário.
Qual escolher
- Tem o dinheiro parado e vai ficar tempo no imóvel: caução. É o menor custo total, porque o valor volta corrigido.
- Precisa mudar rápido e não quer imobilizar capital: seguro fiança. Paga mais, resolve em dias.
- Tem fiador disponível: é o mais barato de todos, se a relação comportar o pedido.
- Quer o dinheiro de volta mas o proprietário não aceita caução: título de capitalização.
Nem todo proprietário aceita todas. Pergunte quais modalidades ele aceita antes de se apegar ao imóvel, porque isso costuma decidir a negociação.
Antes de assinar
- Confirme que há apenas uma garantia no contrato.
- Leia o que a garantia cobre. No seguro, aluguel e condomínio podem ter tratamento diferente.
- Combine a devolução por escrito, no caso da caução: prazo, forma de correção e como os descontos serão apresentados.
- Faça a vistoria de entrada com fotos. É ela que impede desconto indevido na devolução. O checklist está em vistoria de entrada do aluguel.
Com a garantia resolvida, dá para filtrar o que cabe no seu orçamento na busca de imóveis para alugar. E vale conhecer o que a lei já garante a você depois de assinar, em direitos do inquilino.
Para o comparativo técnico das modalidades lado a lado, o comparativo de garantias de locação traz a análise por perfil.
Perguntas frequentes
Dá para alugar sem fiador?
Dá, e é o mais comum hoje. As alternativas previstas são a caução em dinheiro, o seguro de fiança locatícia e o título de capitalização. Vale confirmar com o proprietário quais ele aceita.
Qual a garantia mais barata para o inquilino?
O fiador, quando existe, porque não tem custo. Entre as que envolvem dinheiro, a caução é a de menor custo total: o valor fica parado, mas volta corrigido.
Quantos aluguéis de caução podem me pedir?
Até três. Caução em dinheiro acima disso é irregular, e o valor precisa ficar em caderneta de poupança.
A caução volta no fim do contrato?
Sim, corrigida, descontados apenas os valores efetivamente devidos e com a conta apresentada. Devolução sem correção é cobrável.
Podem exigir caução e fiador juntos?
Não. O contrato admite uma única modalidade de garantia. Exigência dupla é indevida.
O seguro fiança é devolvido?
Não. É um seguro: você paga o prêmio pela cobertura, e ele não retorna ao fim do contrato.
Quem escolhe a garantia, eu ou o proprietário?
É uma negociação, mas quem define o que aceita costuma ser o proprietário ou a imobiliária que administra. Pergunte logo na primeira conversa, antes de investir tempo no imóvel.
