O imóvel continua no nome de quem morreu, e a matrícula não muda sozinha. A ordem certa das etapas até a escritura de venda, quando o inventário sai em cartório, quem precisa assinar e como vender antes do inventário terminar.
A primeira pergunta do corretor é sempre a mesma: "a documentação está em ordem?". E quase nunca está, porque ninguém morre com a papelada pronta. Enquanto isso não se resolve, não existe venda: existe interessado, e existe interessado que desiste no mês seguinte.
Por que o imóvel não pode ser vendido do jeito que está
Quando alguém morre, a propriedade passa aos herdeiros no mesmo instante, por força de lei. Só que isso não apareceu em lugar nenhum: dono de imóvel é quem consta na matrícula, e lá continua o nome do falecido. E até a partilha terminar a herança é um bloco único, o espólio. Não existe "a minha parte do apartamento" antes disso, existe uma fração ideal da herança inteira.
Resultado: o cartório não lavra a escritura, o banco não financia o comprador, e quem compra descobre sozinho, porque o problema está escrito na certidão. É um dos itens do checklist de matrícula de quem compra, e derruba negócio já com sinal pago.
Antes de qualquer coisa, peça a certidão de matrícula atualizada. Ela custa pouco e responde de uma vez: quem consta como proprietário e se existe financiamento em aberto, penhora, usufruto ou construção sem averbação. Onde pedir está na lista de cartórios de registro de imóveis por cidade.
A ordem das etapas, do falecimento até a escritura de venda
É a parte que mais confunde, porque muita família pula etapa e volta ao começo:
- Certidão de óbito. Sem ela nada anda.
- Escolha do advogado. Exigido por lei, inclusive em cartório. Herdeiros de acordo podem ser representados por um só, o que barateia bastante.
- Levantamento de bens, dívidas e herdeiros. Herdeiro não responde com o próprio patrimônio, mas a dívida do falecido sai da herança antes da divisão.
- Abertura do inventário. Em cartório ou na justiça.
- Avaliação dos bens. O valor do imóvel entra na conta do imposto, e cada estado tem seu critério de base.
- Declaração e pagamento do ITCMD. Sem a guia quitada, o inventário não termina.
- Partilha. Quem fica com o quê, ou quanto cada um tem do mesmo bem.
- Formal de partilha ou escritura de inventário. O documento final: o primeiro sai da justiça, o segundo do cartório de notas.
- Registro desse documento na matrícula. É aqui que o nome dos herdeiros entra no Registro de Imóveis.
- Aí sim, a venda. Escritura de compra e venda e novo registro, no nome do comprador.
Repare no item 9, o mais esquecido da lista. Ter o formal de partilha em casa não basta: sem registro, a matrícula continua mostrando o falecido como dono, e o efeito é o mesmo de não ter inventário nenhum. A diferença entre assinar em cartório de notas e registrar no Registro de Imóveis está em onde fazer a escritura do imóvel.
Inventário em cartório ou na justiça: qual cabe no seu caso
A escolha não é de gosto: depende da situação da família. O extrajudicial, por escritura pública em cartório de notas, é mais rápido e mais barato, mas exige todos os interessados capazes e de acordo, com advogado assistindo o ato.
Havendo herdeiro menor ou incapaz, ou qualquer discordância sobre a divisão, o caminho é o judicial, com o Ministério Público participando quando há incapaz. Testamento historicamente empurrava o caso para a justiça, e hoje há hipóteses que admitem a via extrajudicial após providências específicas: varia conforme o caso e as normas de cada estado, então é pergunta para o advogado e o cartório da sua cidade.
| Extrajudicial (cartório) | Judicial (justiça) | |
|---|---|---|
| Quando cabe | Todos capazes e de acordo | Herdeiro menor ou incapaz, ou briga entre herdeiros |
| Advogado | Obrigatório | Obrigatório |
| Ministério Público | Não participa | Participa quando há incapaz |
| Documento final | Escritura pública de inventário | Formal de partilha |
| Tempo típico | Semanas a poucos meses | Meses a anos, conforme o litígio |
| Custo | Honorários, ITCMD e emolumentos do cartório | Honorários, ITCMD, custas judiciais e eventual perícia |
| Vale para vender? | Sim, após registro na matrícula | Sim, após registro na matrícula |
A leitura honesta da tabela é uma só: brigar custa caro e custa tempo. A família que acerta em duas reuniões resolve em cartório o que a família em litígio arrasta por anos, com o imóvel fechado e o IPTU correndo.
ITCMD: o imposto estadual que trava o processo
O ITCMD é o Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação, e ele é estadual. Essa palavra muda tudo: alíquota, base de cálculo, isenções, prazo, parcelamento e multa por atraso saem da lei do estado onde o imóvel está. Alguns cobram alíquota única, outros por faixa, e há estados com isenção para imóvel de valor baixo.
Existe um teto fixado por resolução do Senado, mas teto não é o que você paga: o valor sai da guia emitida pela secretaria da fazenda do seu estado. Não existe número nacional, e desconfie de quem te der um.
Para dar ordem de grandeza sem inventar regra: supondo um imóvel avaliado em R$ 400.000 e uma alíquota hipotética de 4%, o imposto seria de R$ 16.000. Troque a alíquota por 6% e o mesmo imóvel custa R$ 24.000. A conta é simples: o que muda de estado para estado é o percentual e a base.
Não confunda ITCMD com ITBI. O ITCMD é estadual e incide na transmissão por herança ou doação. O ITBI é municipal, incide na compra e venda e é pago pelo comprador na hora da escritura. Numa família que herda e vende, os dois aparecem em momentos diferentes e para pessoas diferentes. O custo do lado de quem compra está em quanto custa comprar um imóvel além do preço.
Um detalhe pega muita família desprevenida: os estados costumam fixar prazo para abrir o inventário ou declarar o imposto, e o atraso gera multa somada ao ITCMD. Prazo e multa são de lei estadual, então não dá para cravar o número. Dá para cravar o conselho: procure o advogado logo, a demora tem preço.
Quem precisa assinar a venda
Depois da partilha registrada, quem vende é quem está na matrícula. E é mais gente do que a família imagina:
- Todos os herdeiros. Ficando o imóvel em condomínio entre irmãos, todos assinam a venda do bem inteiro. Um que se recuse trava o negócio.
- O cônjuge sobrevivente, pela meação. O ponto mais mal compreendido da herança: a meação não é herança, é a metade que já pertencia ao viúvo ou à viúva pelo regime de bens. Sobre ela não se discute divisão, e sem a assinatura não há venda.
- O cônjuge de cada herdeiro casado, conforme o regime de bens, para dar a outorga na venda.
- Herdeiro menor ou incapaz, representado ou assistido, e com autorização judicial. O juiz analisa se o negócio interessa a ele e o Ministério Público se manifesta.
- Quem tem usufruto, quando a matrícula registra usufruto vitalício, comum em doação feita em vida.
Caso à parte é o herdeiro que vive no imóvel há décadas enquanto os irmãos sumiram. Isso às vezes vira discussão de usucapião entre familiares, caminho bem diferente do inventário: o resumo está em quantos anos de moradia dão direito ao imóvel.
Dá para vender antes de terminar o inventário?
Dá, e essa é provavelmente a pergunta que trouxe você até aqui. O caminho é o alvará judicial: autorização do juiz para vender um bem do espólio antes de a partilha terminar.
Ele não é automático nem existe para acelerar a vontade da família: é pedido dentro do inventário, com justificativa, e o juiz analisa se a venda interessa ao espólio. Os motivos que convencem são concretos:
- Pagar as despesas do próprio inventário, o ITCMD inclusive, quando não há dinheiro em caixa.
- Quitar dívidas do falecido que só crescem.
- Evitar a deterioração do bem: imóvel fechado, invadido, com IPTU acumulando.
- Oportunidade concreta que se perde com a demora, com todos os herdeiros de acordo.
Do lado do comprador, é esse documento que dá segurança: ele vai exigir a cópia, conferir se cobre aquele imóvel e aquele negócio, e pedir a assinatura de quem o juiz mandou. Ninguém aceita "o alvará está para sair".
Cuidado com contrato de gaveta enquanto o inventário corre. Vender no particular, só com recibo, sem alvará e sem registro, é o atalho que vira processo: quem compra assim não registra, não financia e pode perder o imóvel para uma dívida do espólio. Leve a proposta ao advogado antes de receber qualquer valor.
Um dos herdeiros não quer vender. E agora?
É o cenário mais comum: três irmãos, dois querem dinheiro, um quer manter o imóvel na família. Ninguém está errado, e a lei tem resposta. O princípio é que ninguém é obrigado a permanecer em condomínio, ou seja, nenhum herdeiro fica preso a uma sociedade forçada pelo resto da vida. Os caminhos, do menos ao mais desgastante:
- Um compra a parte do outro. A solução mais barata e rápida, e se resolve dentro da própria partilha.
- Venda do quinhão a terceiro. O herdeiro pode vender a fração que lhe cabe, mas os demais condôminos têm preferência: precisam ser avisados e podem igualar a oferta no prazo legal. Na prática, fração ideal vende com desconto pesado, porque quase ninguém de fora quer sociedade com desconhecidos.
- Ação de extinção de condomínio. Sem acordo, qualquer condômino pede à justiça a divisão do bem. Não dando para dividir fisicamente, e casa e apartamento quase nunca dão, o juiz determina a venda judicial e a divisão do dinheiro na proporção de cada um.
O item 3 funciona, mas é o pior negócio da lista para todo mundo: leva tempo, tem custo e o preço da venda judicial costuma ficar abaixo do mercado. Antes de chegar lá, sente com um número na mesa em vez de uma opinião: uma referência independente do preço do m² por cidade e bairro resolve mais discussão de família do que três reuniões.
Quanto custa e quanto demora
Não existe valor fechado, e quem promete um está chutando. O custo soma quatro itens, três deles variáveis por estado:
- ITCMD. Costuma ser o maior item, com alíquota e base definidas pela lei do estado.
- Honorários de advogado. Costumam ser um percentual sobre o patrimônio, e cada seccional da OAB publica uma tabela de referência. Peça a proposta por escrito, com escopo definido.
- Emolumentos de cartório ou custas judiciais. Tabelas estaduais, calculadas sobre o valor dos bens.
- Certidões e avaliação. Item menor, mas obrigatório: nascimento, casamento, óbito, matrícula e negativas.
O prazo depende de três variáveis: se os herdeiros concordam, se há menor ou incapaz e se a documentação está limpa. Extrajudicial com família de acordo e papelada em ordem sai em semanas ou poucos meses. Judicial com litígio pode passar de ano. E construção sem averbação, sozinha, adiciona meses.
Este texto não substitui advogado. Ele mostra a ordem das etapas e o que perguntar. Inventário exige advogado por lei, inclusive o extrajudicial feito em cartório, e cada estado tem regras próprias de imposto, prazo e custas. Leve o seu caso a um profissional antes de assinar qualquer coisa.
O que o comprador vai pedir quando o imóvel veio de herança
Imóvel de herança assusta comprador, e a forma de vender bem é chegar com a pasta pronta. Prepare isto antes de anunciar:
- Matrícula atualizada, já com o registro do formal de partilha ou da escritura de inventário.
- Cópia do próprio formal de partilha ou da escritura de inventário.
- Comprovante de quitação do ITCMD.
- Certidões de todos os vendedores, não só de quem está tocando o negócio.
- Negativa de IPTU e declaração de quitação do condomínio.
- Alvará judicial, se a venda acontecer antes do fim do inventário.
- Outorga dos cônjuges dos herdeiros, conforme o regime de bens.
Com a pasta na mão, o imóvel deixa de ser "aquele de inventário" e vira imóvel normal, que dá para financiar. Aí a conversa é a de sempre: preço, prazo e proposta. Compare com imóveis parecidos na região, na busca de imóveis à venda, e feche o assunto em como negociar o preço do imóvel e quem paga a comissão do corretor.
Perguntas frequentes
Dá para vender imóvel antes do inventário?
Dá, com alvará judicial: autorização do juiz, pedida dentro do próprio inventário, para vender um bem do espólio antes da partilha terminar. O juiz costuma autorizar quando a venda interessa ao espólio, por exemplo para pagar o ITCMD. Sem esse documento, o cartório não lavra a escritura.
Quanto custa um inventário?
A conta tem quatro partes: ITCMD, honorários de advogado, emolumentos de cartório ou custas judiciais e certidões. Três variam conforme o estado e o valor do patrimônio, por isso não existe valor nacional. Peça ao advogado uma estimativa por escrito, com a alíquota do seu estado aplicada.
E se um herdeiro não quiser vender?
Primeiro se tenta o acordo: quem quer ficar compra a parte de quem quer sair. Sem acordo, o herdeiro vende o próprio quinhão a terceiro, respeitando a preferência dos demais, ou entra com ação de extinção de condomínio, e aí o imóvel costuma ir a venda judicial, com preço abaixo do mercado.
Precisa de advogado para fazer inventário em cartório?
Precisa. A assistência de advogado é obrigatória no inventário, inclusive no extrajudicial feito por escritura pública. Com todos de acordo, um mesmo advogado pode assistir todos, o que reduz bastante o custo.
O cônjuge do falecido precisa assinar a venda?
Sim. Além do que ele eventualmente herda, existe a meação: a metade dos bens que já era dele pelo regime de casamento e que não é herança. Sem a assinatura do cônjuge sobrevivente não há venda do imóvel inteiro.
Qual é a alíquota do ITCMD?
Não existe alíquota nacional. O ITCMD é estadual, e cada estado define percentual, base de cálculo, isenções, prazo e parcelamento. Há estados com alíquota única e estados com faixas progressivas. O número que vale para você sai da secretaria da fazenda do estado onde o imóvel está.
Já tenho o formal de partilha. Posso vender agora?
Só depois de registrar esse documento na matrícula, no Registro de Imóveis. Sem o registro, a matrícula continua mostrando o falecido como proprietário, e o efeito é o mesmo de não ter inventário nenhum. É a etapa mais esquecida do processo inteiro.
