A multa é proporcional ao tempo que falta, não é o valor cheio do contrato. Veja a conta mês a mês, as três situações em que você não pode cobrar nada e o que checar antes de devolver a caução.
O inquilino pode devolver o imóvel antes do fim do contrato, e não existe como impedir. O que a lei garante a você é a multa, e ela quase nunca é o valor cheio que está escrito no contrato.
Entender a conta antes da conversa evita duas coisas que acontecem muito: cobrar um valor que não se sustenta e ter que devolver depois, ou abrir mão de uma quantia que era sua por direito.
A multa é proporcional, não é o valor cheio
O artigo 4º da Lei 8.245/1991 diz que o inquilino devolve o imóvel antes do prazo pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato.
Ou seja: a cláusula de "multa de 3 aluguéis" não autoriza cobrar 3 aluguéis em qualquer momento. Quanto mais tempo o inquilino cumpriu, menor a multa. A conta é direta:
multa devida = multa cheia × (meses que faltam ÷ prazo total do contrato)
| Saída no mês | Meses restantes | Multa devida |
|---|---|---|
| 3 | 27 | R$ 5.400 |
| 6 | 24 | R$ 4.800 |
| 12 | 18 | R$ 3.600 |
| 18 | 12 | R$ 2.400 |
| 24 | 6 | R$ 1.200 |
| 27 | 3 | R$ 600 |
Cenário da tabela: aluguel de R$ 2.000, contrato de 30 meses, cláusula penal de 3 aluguéis, o que dá multa cheia de R$ 6.000. Troque os valores pelos do seu contrato e a proporção continua a mesma.
A proporcionalidade não é negociação, é lei. Cobrar a multa cheia de quem cumpriu metade do contrato costuma ser revertido na Justiça, e você ainda arca com a sucumbência. Cobre o valor proporcional com a conta na mão: é mais fácil de receber e não volta.
Quando você não pode cobrar nada
Três situações em que a multa não é devida, mesmo com a cláusula no contrato:
- Transferência de trabalho. Se o inquilino for transferido pelo empregador para outra localidade, a multa não se aplica. A lei exige que ele comunique por escrito, com 30 dias de antecedência, e comprove a transferência.
- Descumprimento do proprietário. Imóvel com problema estrutural não resolvido, ou qualquer obrigação sua não cumprida, retira a base da cobrança.
- Contrato já vencido. Terminado o prazo e seguindo por tempo indeterminado, não há mais multa rescisória: o que existe é o aviso prévio de 30 dias.
O aviso prévio de 30 dias
O inquilino deve comunicar a saída com 30 dias de antecedência. Se não avisar, você pode cobrar o equivalente a um mês de aluguel, além da multa proporcional. São coisas diferentes e cumulativas.
Exija o aviso por escrito, mesmo que a conversa já tenha acontecido por telefone ou mensagem. É esse documento que marca a data de início da contagem e evita discussão sobre quando o contrato terminou.
A vistoria de saída decide o resto
É na devolução das chaves que aparecem os custos que ninguém previu. O que sustenta qualquer cobrança de reparo é a comparação com a vistoria de entrada: sem ela, o inquilino alega desgaste natural e a conversa acaba ali.
Separe o que é de cada um. Desgaste pelo uso normal, como pintura envelhecida e torneira gasta, é seu. Dano, como parede furada, piso quebrado, mofo por falta de ventilação e sumiço de item que estava na vistoria, é dele.
Faça a vistoria com o inquilino presente, com fotos datadas, e formalize o laudo assinado pelos dois. Só depois disso devolva a caução, se houver, corrigida como o contrato previu.
Como encerrar sem virar processo
- Receba o aviso por escrito e confirme o recebimento, também por escrito.
- Calcule a multa proporcional e mande a conta discriminada, mostrando prazo total, meses cumpridos e o resultado.
- Marque a vistoria de saída antes de qualquer acerto financeiro.
- Confira as contas de consumo e o condomínio até a data da entrega das chaves, inclusive as que ainda vão chegar.
- Assine o termo de rescisão e o recibo de entrega de chaves, com data. É ele que encerra a sua responsabilidade e a dele.
Com o imóvel de volta, a decisão seguinte é o preço do novo aluguel. O índice acumulado para o reajuste está na calculadora de reajuste, e dá para conferir o que imóveis parecidos estão pedindo na busca de aluguel antes de anunciar.
Se o imóvel está sob administração de uma imobiliária, a conta do que sai do seu bolso nesse recomeço está no nosso guia de quanto a imobiliária cobra para alugar um imóvel. Um contrato novo traz a taxa de intermediação de volta.
Perguntas frequentes
Quanto posso cobrar se o inquilino sair antes do prazo?
A multa pactuada, reduzida na proporção do tempo já cumprido. Com cláusula de 3 aluguéis de R$ 2.000 em contrato de 30 meses, a saída no mês 12 gera multa de R$ 3.600, e não os R$ 6.000 cheios.
Posso cobrar a multa cheia se estiver escrita no contrato?
Não. O artigo 4º da Lei do Inquilinato manda reduzir a multa proporcionalmente ao período cumprido, independentemente da redação da cláusula.
Inquilino transferido de trabalho paga multa?
Não, desde que comunique por escrito com 30 dias de antecedência e comprove a transferência pelo empregador. É a exceção prevista na própria lei.
E se ele sair sem avisar?
Além da multa proporcional, você pode cobrar o equivalente a um mês de aluguel pela falta do aviso prévio de 30 dias. São cobranças independentes.
Posso reter a caução para pagar a multa?
Pode compensar valores devidos com a caução, desde que apresente a conta discriminada. O saldo remanescente é devolvido corrigido, na forma que o contrato previu.
O contrato já venceu e ele continua no imóvel. Tem multa se sair?
Não. Vencido o prazo, o contrato passa a vigorar por tempo indeterminado e a multa rescisória deixa de existir. Fica valendo apenas o aviso prévio de 30 dias.
Preciso aceitar um inquilino indicado por ele para assumir o contrato?
Não é obrigatório. A cessão da locação depende do seu consentimento por escrito, e você pode analisar o candidato com os mesmos critérios que usaria para qualquer outro.
