Com R$ 5.000 de renda o banco aprova um imóvel de até R$ 190 mil. Veja a tabela por faixa de salário, por que o mesmo salário aprova valores diferentes em cada banco e quanto você precisa ter à vista além da entrada.
O banco não olha para o preço do imóvel primeiro. Ele olha para a sua renda, calcula a maior parcela que cabe nela e só depois descobre quanto pode te emprestar. É por isso que duas pessoas com o mesmo salário saem do banco com cartas de crédito diferentes.
Este guia faz a conta no sentido que interessa a quem está procurando: você tem um salário, quer saber até que preço de imóvel dá para olhar sem perder tempo com o que não vai ser aprovado.
A conta que o banco faz com o seu salário
A regra que sustenta tudo é o comprometimento de renda: a parcela do financiamento não pode passar de 30% da renda bruta familiar. Bruta é o valor antes dos descontos, o que está no topo do holerite.
Com salário de R$ 5.000, a maior parcela aceita é R$ 1.500. Esse é o limite que o banco usa, e ele não negocia esse percentual por simpatia.
Três detalhes que mudam a conta e quase nunca aparecem nas simulações rápidas:
- A parcela inclui seguro e taxa, não só juros e amortização. São dois seguros obrigatórios (morte e invalidez, e danos ao imóvel) mais a taxa de administração. Juntos comem de 3% a 5% da parcela.
- Outras dívidas entram na conta. Financiamento de carro, crédito consignado e parcelamento no cartão reduzem o espaço dentro dos 30%.
- Renda bruta, não líquida. Quem calcula pelo que cai na conta chega num número menor do que o banco aceita.
Tabela: quanto de imóvel cabe em cada renda
Os valores abaixo consideram entrada de 20%, prazo de 35 anos e taxa de 11,5% ao ano mais TR, que é a faixa praticada no crédito imobiliário com recursos da poupança em 2026. A parcela já inclui seguros e taxa de administração.
| Renda bruta familiar | Maior parcela (30%) | Imóvel até | Entrada necessária |
|---|---|---|---|
| R$ 2.000 | R$ 600 | R$ 74.000 | R$ 14.800 |
| R$ 2.500 | R$ 750 | R$ 93.000 | R$ 18.600 |
| R$ 3.000 | R$ 900 | R$ 112.500 | R$ 22.500 |
| R$ 4.000 | R$ 1.200 | R$ 151.000 | R$ 30.200 |
| R$ 5.000 | R$ 1.500 | R$ 189.700 | R$ 37.900 |
| R$ 6.000 | R$ 1.800 | R$ 228.300 | R$ 45.700 |
| R$ 8.000 | R$ 2.400 | R$ 305.500 | R$ 61.100 |
| R$ 10.000 | R$ 3.000 | R$ 382.600 | R$ 76.500 |
| R$ 15.000 | R$ 4.500 | R$ 575.600 | R$ 115.100 |
A leitura correta da tabela é de teto, não de meta. Ela responde até onde o banco aceita ir, e não até onde vale a pena ir. Comprometer 30% da renda por 35 anos é diferente de comprometer 20%, e a segunda opção é a que sobrevive a um ano ruim.
A conta ao contrário. Se o que você quer saber é a renda necessária para um imóvel específico que já escolheu, a tabela por valor de imóvel está no calculadora de renda para financiar, com as mesmas premissas usadas aqui.
Por que o mesmo salário aprova valores diferentes
Ao levar o mesmo salário a dois bancos você pode receber valores com diferença de quase 20%. Não é erro de cálculo, é o sistema de amortização.
No Price, a parcela nasce menor e fica igual até o fim. No SAC, a primeira parcela é bem maior e cai todo mês. Como o banco avalia o comprometimento pela primeira parcela, o SAC exige mais renda para o mesmo imóvel.
| Renda bruta | Imóvel no Price | Imóvel no SAC |
|---|---|---|
| R$ 3.000 | R$ 112.500 | R$ 92.000 |
| R$ 5.000 | R$ 189.700 | R$ 155.000 |
| R$ 8.000 | R$ 305.500 | R$ 249.600 |
| R$ 10.000 | R$ 382.600 | R$ 312.700 |
O SAC aprova menos, mas custa menos no total, porque o saldo devedor cai mais rápido. Quem tem folga na renda costuma sair ganhando com SAC. Quem está no limite do valor do imóvel dos sonhos normalmente só consegue a aprovação no Price.
O dinheiro que precisa estar na conta no dia da compra
A entrada é a parte visível. Em cima dela vêm os custos de transferência, que ninguém financia e quase todo mundo esquece de somar:
- ITBI, o imposto de transmissão cobrado pela prefeitura. Geralmente entre 2% e 3% do valor, e sem ele o cartório não registra nada.
- Registro do imóvel, em torno de 1% pela tabela do seu estado. Na compra financiada, o contrato do banco já vale como escritura pública, então não há custo de escritura no tabelião.
- Avaliação do imóvel feita pelo banco, entre R$ 1.000 e R$ 3.500 dependendo da instituição.
Somando tudo, em um imóvel de R$ 200 mil você precisa de aproximadamente R$ 46 mil no dia da compra: R$ 40 mil de entrada, R$ 4 mil de ITBI e R$ 2 mil de registro. Em um de R$ 300 mil, cerca de R$ 69 mil.
Vale confirmar dois abatimentos antes de fechar a conta. O primeiro imóvel financiado pelo Sistema Financeiro da Habitação tem desconto de 50% nos emolumentos de registro. E várias prefeituras dão redução de ITBI para quem compra o primeiro imóvel dentro de determinada faixa de valor: consulte o site da sua, porque o desconto costuma passar despercebido.
O FGTS muda bastante a sua faixa
O saldo do FGTS pode entrar como entrada, o que aumenta direto o valor do imóvel que você alcança sem precisar de mais salário. Quem tem R$ 30 mil de fundo e R$ 10 mil guardados chega à entrada de um imóvel de R$ 200 mil sem ter juntado esse dinheiro em espécie.
As condições principais para usar: ter pelo menos três anos de trabalho sob o regime do FGTS somados, não ser proprietário de outro imóvel residencial na mesma cidade, e comprar um imóvel urbano, residencial e dentro do teto do SFH.
O que reprova mesmo com renda suficiente
A análise de crédito olha para mais coisas do que o valor do salário. Os motivos mais comuns de recusa em quem tinha renda aprovada:
- Nome restrito. Qualquer negativação em aberto interrompe a análise antes de chegar na renda.
- Renda difícil de comprovar. Autônomo e MEI precisam de extrato bancário e declaração de imposto de renda mostrando movimento compatível. Pix na conta pessoal, sem nota, não vale como comprovação.
- Tempo de emprego curto. Muitos bancos pedem pelo menos seis meses no emprego atual, ou dois anos de atividade no caso do autônomo.
- Idade somada ao prazo. A soma da sua idade com o prazo do financiamento não pode passar de 80 anos e 6 meses. Aos 55 anos, o prazo máximo cai para 25 anos, e a parcela sobe.
- Problema na documentação do imóvel. Pendência na matrícula, construção não averbada ou dívida de condomínio derrubam o negócio mesmo com o comprador aprovado.
Somar a renda de duas pessoas
Duas rendas podem ser somadas na proposta, e não é preciso ser casado: irmãos, pai e filho ou duas pessoas sem parentesco podem financiar juntos. Todo mundo que soma renda entra na escritura como proprietário, na proporção combinada.
Duas consequências que vale entender antes de assinar. A dívida é solidária, ou seja, se um parar de pagar o banco cobra o outro pelo valor inteiro. E sair da sociedade depois exige transferir a parte e, quase sempre, refazer o financiamento, o que depende de o remanescente ter renda para carregar a parcela sozinho.
Duas situações em que a conta muda de forma: comprar um imóvel de leilão financiado, em que o crédito precisa estar aprovado antes do lance, e usar a casa que você já tem como garantia para levantar dinheiro, que é refinanciamento de imóvel e não financiamento.
Perguntas frequentes
Com salário de R$ 3.000 dá para financiar um imóvel?
Sim. Com R$ 3.000 de renda bruta, a parcela máxima é de R$ 900 e o imóvel chega a aproximadamente R$ 112 mil com entrada de 20%. Pelo Minha Casa Minha Vida, com juros menores, a mesma renda alcança um valor mais alto.
Quanto de imóvel consigo com salário de R$ 5.000?
Cerca de R$ 190 mil no sistema Price, com entrada de 20% e prazo de 35 anos. Se o banco usar o sistema SAC, o valor cai para perto de R$ 155 mil, porque a primeira parcela do SAC é maior.
Posso financiar 100% do imóvel, sem entrada?
Praticamente não existe mais. O padrão do mercado é financiar de 70% a 80% do valor, então a entrada fica entre 20% e 30%. Alguns bancos chegam a 90% em condições específicas, com taxa mais alta.
A renda do meu cônjuge entra na conta mesmo se ele não trabalhar registrado?
Entra, desde que a renda seja comprovável. Autônomo e MEI comprovam com extrato bancário, declaração de imposto de renda ou contrato de prestação de serviço. Renda que não se comprova não é considerada.
Vale a pena aumentar o prazo para conseguir um imóvel maior?
Aumentar o prazo reduz a parcela e aumenta o valor aprovado, mas eleva bastante o juro total pago. Uma saída comum é contratar no prazo longo, para garantir a aprovação, e amortizar depois quando sobrar dinheiro, encurtando o financiamento por conta própria.
O que é melhor para quem está apertado, SAC ou Price?
Para quem está no limite da renda, o Price costuma ser a única forma de conseguir a aprovação, porque a primeira parcela é menor. Para quem tem folga, o SAC sai mais barato no total.
